Проблемы управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства и пути их решения. Жилищные проблемы жкх и пути их решения Проблемы жкх и пути их решения

Рынок жилищного фонда: Цены на дома зависят от того, как много семей желает приобрести жилье и сколько единиц жилищного фонда имеется на рынке. Так при повышении спроса растут цены, а при повышении предложения цены уменьшаются. Предложение нового жилищного фонда исходит от строительной индустрии и зависит от соотношения цен на жилье и стоимости его строительства (модернизации). В долгосрочной перспективе рынок жилищного фонда должен уравнивать цены на жилье с затратами на его строительство. В краткосрочной перспективе возникают отклонения по причине задержек, свойственных процессу строительства. Так, если спрос на жилье резко возрастает, а предложение жилищного фонда остается постоянным, то цены растут. Пока цены больше издержек - осуществляется ввод жилья. По мере того, как вновь введенный жилищный фонд попадает на рынок спрос удовлетворяется цены падают, приближаясь к издержкам. Важнейший фактор, влияющий на спрос на жилищный фонд - доход (потенциальная квартплата) от приобретенной недвижимости.

Рынок жилищных услуг: Жильцы могут быть владельцами или простыми квартиросъемщиками. Спрос на жилищные услуги зависит от дохода семьи и соотношения цены жилья и стоимости других товаров (питание, одежда и т.д.). Стоимость жилищных услуг (сумма, выплачиваемая за пользование жилищем) Для квартиросъемщика - это квартплата, для домовладельца - доход от владения собственностью. Спрос на жилищные услуги зависит от уровня квартплаты, уровня доходов и числа семей. При прочих равных условиях, если растет число семей, то растет спрос на жилищные услуги, и если предложение постоянно - растет квартплата. Таковы законы рынка жилищного фонда и жилищных услуг в цивилизованном мире. Россия же ввиду своей особенности исторического развития имеет ряд отличительных черт.

В России нет класса реальных домовладельцев, муниципальные органы выступают в роли подрядных организаций, обслуживающих жилье, не более того. В качестве таких организаций могут выступать и частные фирмы. Это обстоятельство, наряду с желанием избавиться от убытков жилищно-коммунального хозяйства, которые покрываются за счет бюджетных средств, и легли в основу предложенной правительством жилищно-коммунальной реформы. Фактически ее можно свести к следующим главным мероприятиям: организация службы единого заказчика. В роли "единого заказчика" выступает сам муниципалитет (или его представитель; если город большой, то службы единого заказчика организуются в округах, районах), который предлагает подряд на обслуживание группы жилых зданий (квартала, микрорайона, двора). Устанавливаются определенные требования к качеству обслуживания и сумма, которая будет перечислена подрядчику, в случае успешного оказания соответствующих услуг. Предполагается, что возникнет конкуренция между муниципальными и частными фирмами, которые будут бороться за получение такого подряда, что позволит, в частности, усилить контроль за уровнем тарифов в жилищно-коммунальном хозяйстве; поэтапное увеличение тарифов на коммунальные услуги и повышение квартирной платы для постепенной ликвидации убыточности коммунального хозяйства. При этом квартирная плата повышается до уровня, покрывающего эксплуатационные расходы здания и его текущий ремонт; поскольку, как уже указывалось выше, домовладелец в данной схеме отсутствует, то расходы на капитальный ремонт и реконструкцию здания либо будут осуществляться из бюджета, либо не будут осуществляться вообще. Кроме того, противоречивая ситуация складывается и в работе коммунальных служб: в настоящее время ими осуществляется практика перекрестного субсидирования - часть издержек по оказанию услуг одной группы потребителей (населения) перекладывается на другую группу (предприятия, организации).

Строго говоря, повышение тарифов для населения должно предполагать их снижение для других групп потребителей коммунальных услуг, однако в явном виде такая постановка вопроса в предлагаемых мероприятиях отсутствует. Такая постановка дела в целом свидетельствует о непонимании различия между квартирной платой (рентой) и эксплуатационными расходами здания, в котором находится квартира. В частности, эксплуатационные расходы ветхого жилого фонда и общежитий (с относительно более высокой плотностью прожимающих на один квадратный метр общей площади здания) значительно выше, чем издержки содержания нового жилого фонда повышенной комфортности. Соответственно, размер платы за проживание на "квадратном метре" общежития оказывается в несколько раз выше, чем за аналогичную площадь обычных благоустроенных квартир, а в последних, соответственно выше, чем в квартирах "элитного” жилого фонда. Тем не менее квартирная, арендная плата представляют собой ренту (или, точнее, квазиренту) домовладельца. Размер последней регулируется другими причинами; она напрямую не связана ни с эксплуатационными расходами здания, ни со стоимостью его строительства. Отсутствие домовладельцев в данной схеме регулирования услуг жилого фонда не означает, естественно, ликвидации рентных доходов, обусловленных местоположением, различным уровнем комфортности жилья. Однако теперь эти доходы присваиваются жильцами, причем в неявной форме. Это вызывает ряд важных и не совсем очевидных последствий, которые выявляются лишь в долгосрочной перспективе.

Во-первых, отсутствие явных, учитываемых непосредственно в денежном выражении рентных доходов сужает налоговую базу города. Более того, доходная статья городского бюджета (доходы от сдачи муниципального имущества в аренду) превращается в расходную: даже после успешной реализации жилищно-коммунальной реформы капитальный ремонт зданий жилого фонда придется так или иначе осуществлять за счет бюджетных средств.

Во-вторых, кроме проблемы капитального ремонта возникает и проблема нового жилищного строительства и/или реконструкции старого жилого фонда. Остановить процесс ветшания жилья и одновременно продолжать новое строительство становится невозможным: высокие объемы жилищного строительства рано или поздно приводят к таким же высоким объемам выбытия жилья в ветхий жилой фонд. Прогрессирующее образование городских трущоб становится неизбежным. Даже если рента была установлена хотя бы на уровне амортизационных отчислений на реновацию - централизуемые средства позволяли бы осуществлять новое строительство и расселять ветшающие дома. В данной же ситуации жилье превращается из воспроизводящегося капитала в исключительно потребительское благо с длительным сроком пользования. Само по себе это не вызывает возражений, особенно в случае индивидуального дома (коттеджа), однако дело в том, что при таком механизме включения жилого фонда в рыночный обмен этот фонд не может стать капиталом, то есть, фактически, не может приносить прибыль своему владельцу. Отсюда, строго говоря, становятся невозможными и инвестиции в жилищное строительство, поскольку речь идет о приобретении лишь потребительских благ; соответственно, невозможно и кредитование этого процесса (если не брать в расчет относительно узкую сферу потребительского кредита). В результате снижается и общий объем инвестиций, что сказывается и на темпах экономического роста в стране в целом.

Наконец, в третьих, сложившаяся ситуация значительно снижает мобильность рынка рабочей силы, поскольку в целом квартирная плата по - прежнему не входит в цену труда. Высокая арендная плата, сопутствующая небольшому по объему рынку жилого квартир, предлагаемых, в основном, индивидуальными собственниками приватизированного жилья и посредниками, существенно затрудняет миграцию. Усугубляются территориальные диспропорции, что также отрицательно сказывается на экономическом росте. Города, особенно малые, превращаются в своеобразную "ловушку для безработных”.

Таким образом, основные меры предлагаемой жилищно-коммунальной реформы свидетельствуют лишь о желании освободить государственный и местные бюджеты от части расходов, но отнюдь не решают основных проблем в данной сфере. Для того, чтобы добиться запуска капиталистического механизма развития городов, необходимы гораздо более глубокие институциональные изменения (например, отмена права на жилище, введение окончания сроков приватизации жилья, другие достаточно непопулярные в современной России меры). Кроме того, необходимы и структурные изменения: крайне высокая цена строительства одного квадратного метра жилья при его весьма низком качестве приводит к тому, что объемы нового строительства в российских городах постоянно сокращаются. Причем низкий уровень средней заработной платы в целом не позволяет широким слоям населения предъявлять спрос на новое жилье. В конечном итоге цена строительства 1 кв. м. нового жилья должна стать ниже, чем цена 1 кв. м. старог (имеются в виду средние уровни цен); кроме того, даже минимальная заработная плата должна позволять работнику арендовать жилье. Только в этом случае можно говорить о запуске рыночного механизма. К сожалению, действующие в российской экономике тенденции прямо противоположны; в результате идет постоянное накопление диспропорций. Устранить последние становится все сложнее, результатом такого развития ситуации может быть возврат к бюрократическому распределению части хозяйственных благ и нормированию потребления все большей части услуг. Диспропорции далеко не так безобидны, как это может показаться на первый взгляд - в частности, отсутствие свободного жилья не позволяет решать проблемы закрытия ряда убыточных шахт в угольной отрасли даже при наличии определенных денежных средств, выделяемых правительством на переобучение и адаптацию шахтеров.

В свою очередь, социальный протест работников, волею судеб оказавшихся в депрессивных городах и районах может в конечном итоге привести к смене политического курса и свертыванию казавшихся необратимыми рыночных реформ. Понимание сути жилищного вопроса в переходной экономике государственной и хозяйственной элитой очевидно отсутствует. Похоже, что это делает грядущие негативные явления в развитии российских городов неизбежным.

О проблемах говорится много и постоянно, но они по-прежнему лидируют в обращениях наших граждан к депутатам: это вопросы по переселению из ветхого, а часто фактически аварийного жилья, претензии к неудовлетворительной работе управляющих компаний и , недовольство быстрорастущими и неподъемными тарифами поставщиков электроэнергии, тепла и водоснабжения.

Все проблемы можно решать, но для этого нужна политическая воля властей. Возможно, эта воля появилась. Первое заседание Госсовета, которое Владимир Путин провёл после вступления в должность президента России, коснулось проблем ЖКХ. Глава государства призвал правоохранительные органы разобраться с беспределом в этой сфере. В Государственную думу внесён проект закона, который предусматривает установление тарифов на долгосрочный период (от трёх до пяти лет) с материальной ответственностью органов государственной власти и органов местного самоуправления за нарушение принятых решений на долгосрочный период. Также предлагаемые законы предусматривают утверждение стандартов качества предоставляемых услуг, прозрачные конкурсные процедуры передачи объектов в концессию или в аренду и чёткие взаимные права и обязанности, прежде всего, органов местного самоуправления и инвесторов, которые берут в аренду либо в концессию соответствующие объекты.

В проекте федерального закона о бюджете на следующий год также заложены субсидии субъектам Российской Федерации на субсидирование процентных ставок по кредитам будущим концессионерам, арендаторам, которые берутся за модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. Все это обнадеживает, но как это будет исполняться на местах?
В каком состоянии жилищный фонд в Хабаровском крае?

Стены облупились, фасады давно не ремонтировались, крыши текут, электропроводка аварийная, инженерные сети прохудились - это картина ветхого жилья, а если 50% несущих конструкций пришли в негодность, то это уже аварийное жилье. А на этом фоне в городе строятся только дворцы (спорта или культуры), на которые тратятся миллиарды бюджетных денег. Власть больше волнует, так называемая, «визитка» города.

Или, например, элитное жилье по высоким ценам, которым застроен весь центр . В результате Хабаровск признан в 2012 году третьим в стране по высокой стоимости жилья.

Огромные деньги текут не по тому руслу, а направить бы их надо на строительство жилья по переселению граждан из ветхого жилья. Наши соседи в Амурской области, например, эти проблемы успешно решают на основе государственно-частного партнерства. Почему власти не следуют примеру лучших практик по расселению ветхого фонда? Да потому что Хабаровск - один из лучших в стране по благоустройству. А для московской комиссии по определению города таковым необходимо показывать только «визитные карточки» в центре, а ветхое жилье по проспекту 60-лет Октября или в поселке Горького не входит в маршрут чиновничьей свиты.

Сегодня в крае сложилась поистине катастрофическая ситуация с обеспечением населения жильем. Только в городе Хабаровске около шести тысяч семей остро нуждается в жилье, около тысячи ветхих домов, а многие из них уже давно аварийные, но де-юре таковыми не числятся. А загляните в Бяуды, Лососину или другие поселки Ванинского или Советско-Гаванского районов? Жилищный фонд ветшает быстрее, чем строится новый. Федеральные целевые программы по строительству доступного жилья и реформированию ЖКХ не достигают целей. Уже несколько месяцев, например, я веду борьбу с чиновниками Хабаровска по аварийным домам в центре города, на городских прудах по улице Дикопольцева №№ 13,15. Дома эти явно в аварийном состоянии, но их таковыми признавать не хотят, поскольку надо переселять несколько семей, а переселять некуда.

Как решить проблему ветхого, аварийного жилья?

У меня есть конкретные предложения по улучшению ситуации. Во-первых, нужно навести порядок на земельном рынке, радикально сократить административные барьеры. Во-вторых, проблема в том, что государство не хочет обеспечить нуждающихся жильем, всех толкают на приобретение жилья в собственность по ипотеке. Но ипотекой у нас могут воспользоваться люди только со средним достатком, и чаще всего это не остро нуждающиеся в жилье. Без системного, комплексного подхода все разговоры о строительстве жилья будут оставаться популизмом.

Как-то «расшить» ситуацию можно, только возобновив массовое строительство государственного жилья, предназначенного для распределения на арендных условиях между нуждающимися двух типов: социально незащищенными гражданами и служащими, то есть работающими на государство. При этом должны быть организованы две отдельные очереди, иначе малоимущие никогда ничего не получат. Следует практиковать и платные формы предоставления жилья, предусматривающие его постепенный выкуп (рассрочка на 20 лет по государственным ценам без процента и без первоначального взноса). Я называю этот механизм государственной ипотекой. Многодетным семьям нужно давать квартиры от государства на условиях найма сразу же после рождения второго или третьего ребенка, а когда ребенок достигнет 3-летнего возраста, передавать эти квартиры безвозмездно. Как правило, граждане, проживающие в ветхом жилье, не собираются спекулировать этим жильем, продавать его или переезжать в другой регион. Они просто будут жить и платить справедливую арендную плату.

Что касается механизма раздачи жилья под условие госслужбы, то он сложился в России задолго до возникновения идеи социализма. Но сейчас служебный труд уже не тотален. Если «служилым людям», то есть бюджетникам, жилье будет раздаваться, то как удовлетворить жилищную потребность рядовых работников рыночного сектора экономики? Здесь большое разнообразие идей: это и льготные ссуды, и служебные семейные общежития, и корпоративное жилье..
А для дальневосточников надо срочно вводить Государственный жилищный сертификат дальневосточника. Какое жилье необходимо строить? Конечно малоэтажное! Построенное по энергоэффективным технологиям, оно вдвое дешевле в содержании, чем сопоставимая квартира в многоэтажке.

Важнейшая задача - наведение порядка в управлении жилыми домами. На упомянутом Госсовете президент отметил, что управляющие компании по-прежнему работают неэффективно. Проблемы ЖКХ появились давно, когда наши «неореформаторы» организовали приватизацию жилья, которое не ремонтировалось десятилетиями. А методика капитального ремонта заключалась в том, что мы, граждане, снимая в аренду государственный жилфонд, ежемесячно платили на часть суммы квартплаты, и в течение 25 лет накапливалось как раз на такой ремонт. А капремонт предполагал замену инженерных сетей, ремонт кровли и так далее.

Но в годы перестройки и девяностых годах своевременного ремонта не делали, а жилье в итоге граждане приняли в собственность запущенное, ветхое. То есть, перед приватизацией жилья, государство обязано было сделать просроченный , как делают, например, предпродажную подготовку автомобиля, а только потом передавать ее в собственность граждан. Поскольку этого не произошло, мы сейчас приватизированное жилье оплачиваем,снова в структуре платежей есть сумма на капитальный ремонт, но она рассчитана опять на 25 лет, то есть сумма, достаточная для проведения капитального ремонта, скопится только через 25 лет. А средств на капитальный ремонт ветхого жилья прямо сейчас нет.

В результате этой авантюры с приватизацией жилья каждый, кроме тех, кто вселился в новый дом, получил в собственность изношенное жилье. и УК приняли такое жилье в управление, а потом задумались: а что с этим хламьем делать? На ремонт денег нет, поскольку они накопятся из мизерных платежей через 25 лет, взимать более высокие платежи нельзя, да и жители не могут себе это позволить. А жалобы и «наезды» на ТСЖ растут в арифметической прогрессии, поскольку с каждым годом ветхое жилье продолжает разрушаться все быстрее и быстрее.
Что делать?

Государство решило отвлечь внимание граждан от насущных проблем очередным обещанием провести реформу ЖКХ. Отправной точкой реформы ЖКХ стал 2005 год, когда был введен новый Жилищный кодекс.
Я считаю, что приватизация жилья у нас проведена с грубейшими нарушениями экономических законов. Нельзя ничего раздавать бесплатно. Более того, у нас многие люди не могут управлять своей собственностью. Необходимо было определить стоимость и сроки выкупа жилья. Пусть бы эти суммы были небольшими, доступными большинству граждан. Кто не выкупил вовремя, тот остался жить в арендованном жилье. А огульная приватизация породила побочные эффекты, такие, например, как деятельность «черных риэлторов».

Поскольку реформа ЖКХ буксует, решили развернуть кампанию по огульной критике всех ТСЖ и управляющих компаний. Да, их легко критиковать: 80% жилфонда изношено, искать крайних долго не надо… А чего мы хотим? Улучшения работы ТСЖ? Значит, должны показывать положительную практику их работы, а мы видим только черную сторону. Но «под раздачу» попали и хорошие ТСЖ и УК. Согласно новому Жилищному кодексу РФ, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это не коммерческая организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Но это закон, а на практике в Хабаровске есть, например, УК «Восход», аффилированная компания ФГУП «ГУСС «ДАЛЬСПЕЦСТРОЙ», которая была создана без конкурса и без желания жильцов. Суд обязал городскую администрацию провести конкурс. Конкурс провели, но вновь сдаваемые Дальспецстроем дома просто включаются в эту УК, и она принимает жилые строения без должной проверки качества. Более того, практика показала, что если УК набирает более 100 тысяч квадратных метров жилого фонда, она не в состоянии эффективно им управлять. Или другой пример. В Хабаровске муниципальный (аварийный практически) жилищный фонд - бараки в поселке Горького (ул. Трудовая, Хетагуровская) - передали в управляющую компанию, то есть попросту сбыли с рук.

Почему растут тарифы?

Тарифы на обслуживание многоквартирных домов устанавливаются не управляющими компаниями, а властями. При попустительстве властей ресурсоснабжающие естественные монополии бесконечно завышают тарифы, не представляя вразумительных обоснований. Так, например, за 5 лет тарифы только на электроэнергию взлетели более чем в два раза, с 1,23 руб. за кВтч. (2007 год) до 3,1 руб. за кВтч (с 1 июля 2012 года рост на 5,8%).

В то же время Дальневосточная энергетическая компания (ДЭК) сэкономила за 8 месяцев 2012 года 900 миллионов рублей. В чьи карманы несут граждане свои с трудом заработанные рубли? Мы платим за электроэнергию почти на 30% больше, чем жители Центральной России. В Нижнем Новгороде, например, с 1 июля 2,43 руб. за кВтч., а в Тюменской области вообще 1,95 руб. за кВтч. Это при том, что у нас в ДФО избыток электроэнергии. Мы не входим в Единую энергетическую систему страны, нет перетоков, а вводим все новые мощности Новобурейской ГЭС. Куда это девается? Кормим электроэнергией соседей - КНР за бесценок, а деньги за экспорт уходят в Москву. Для того, чтобы навести порядок в тарифном беспределе, нужна политическая воля, но ее нет.

А вот сокращать платежи на содержание жилфонда, как делают наши соседи во Владивостоке, я бы не рисковал. При нынешнем состоянии жилфонда заниженные сборы за обслуживание домов приведут к тому, что здания окончательно начнут разваливаться. Плата за содержание и ремонт жилья (т.е. деньги, которые получает УК) составляет около 20%, плата за коммунальные услуги - 80%. Чтобы выставить счета и собрать деньги за коммунальные услуги, УК понесут определенные затраты. Свои 6% возьмет МУП РКЦ (банк). Плюс неплательщики, с которых денег быстро не получить, плюс расходы, связанные с взысканием задолженности. В сумме получается 12%.

В итоге УК должна предложить собственникам платить за квартиру на 40% больше. Кто даст на это добро? Если же УК начнет недоплачивать коммунальной организации, та обратится в арбитражный суд, и недоплаченная ему сумма будет списана со счета УК. Но ведь это средства, которые жильцы заплатили за ремонт кровли, подъезда и т.д.

Информационная война, развязанная в отношении управляющих компаний, нередко безосновательна. Причина застарелой проблемы глубже.

Как оптимизировать непосильные платежи ЖКХ?

Считаю, что затраты на ЖКХ не должны превышать 10% дохода гражданина. Как это сделать? Поскольку государство передало собственникам 80% ветхого жилья, оно и должно помочь сделать капитальный ремонт тех домов, которые не ремонтировались до приватизации 25 и более лет. Необходимо также, во-первых, принудить естественные монополии (энергетиков, водоканал, газовиков), «придержать лошадей» и повышать тарифы обоснованно, во-вторых, - компенсировать затраты на ЖКХ малоимущим гражданам, в-третьих, - повышать заработную плату дальневосточникам.

С советских времен мы привыкли жаловаться на все проблемы, связанные с ЖКХ, в домоуправление. Однако после реформы ЖКХ собственниками оказались мы сами, следовательно, мы сами и в ответе за состояние дома. Тем временем, реформа прошла, а понимание ответственности за собственное жилище у граждан так и не появилось. Есть домовые комитеты, которые сами решают, как им благоустроить двор, какой ремонт сделать в подъездах. Без инициативы снизу, проблему не решить. Как всегда: только всем миром.

Всеми участниками жилищного процесса необходимо научиться договариваться. Причем, если большинство выступает за одни правила, то меньшинство добровольно должно этим правилам подчиняться. Сегодня все участники процесса не хотят исполнять действующее законодательство: ни собственники, ни управляющие компании, ни объединения собственников, ни ресурсоснабжающие организации... При этом власть не должна вмешиваться в эту ситуацию - она должна адекватно реагировать и вносить изменения в эти правила. А когда все играют не по правилам, проблемы растут.

Если, например,УК без решения собрания пойдет на то, чтобы сделать тот или иной вид ремонта, понимая, что непринятие срочных мер может привести к разрушению дома, она очень рискует. Достаточно одному из собственников обратиться в прокуратуру, и управляющую компанию обяжут сделать перерасчет, то есть вернуть деньги жильцам. А как их вернешь, если они уже потрачены на ремонт? В итоге УК обвинят в мошенничестве.

Или взять энергетиков: им стоимость киловатт/часа и гигакалории устанавливает РЭК, а тарифы - региональный комитет по ценам и тарифам. И собственник не может от них отказаться. Со стороны УК картина иная. Она не имеет права устанавливать тарифы, она обязана согласовать их с собственниками. А собственник может с ними не согласиться. Председатель ТСЖ может делать только то, за что проголосует большинство собственников помещений, - иначе его просто-напросто переизберут. Но есть работы с несущими конструкциями, инженерными сетями, в области пожарной и энергетической безопасности, пренебрегая которыми можно нанести не только ущерб зданию, но и вред здоровью и жизни людей.

Следовательно, необходим законодательно закрепленный минимальный перечень работ, который УК должна выполнять в обязательном порядке, не спрашивая собственников. То есть необходимы СТАНДАРТЫ, а их пока нет. Мной, как депутатом, рассмотрены более сотни письменных обращений, лично принял три десятка человек, даны консультации на несколько сот телефонных обращений граждан онарушении прав граждан, и большинство жалоб касаются нарушений социальных прав, более трети относятся кнарушению жилищного законодательства, около 10% связаны снарушением трудовых прав. Многим я помог, но всех проблем я один не решу, необходима воля всех ветвей власти, участие всех граждан - собственников жилья. А гражданам я рекомендую быть более активными, вы же собственники!

Марина Семченко

В настоящее время в нашей стране большое значение имеют проблемы реформы ЖКХ. Коммунальная отрасль является индикатором того, насколько развит каждый субъект РФ и страна в общем. Обеспечить социальную безопасность гражданам можно только при условии устойчивого функционирования сферы ЖКХ. Нужно стремиться к тому, чтобы оказываемые населению коммунальные услуги были качественными. Для этого следует провести реформу.

С чем связаны проблемы реформы ЖКХ в России

Необходимость проведения реформы ЖКХ в РФ была обусловлена следующими причинами:

средства, выделяемые из бюджета, распределялись неэффективно;
отлаженные механизмы управления жилым фондом отсутствовали;
государство (и муниципалитет) имели монопольное право на оказание населению ЖКУ;
жилой фонд был сильно изношен.

Средние показатели физического износа в РФ следующие: у котельных - 55 %, водопровода - 65 %, систем водоотведения, канализации, теплосетей - 63 %, электросетей - 58 %, водопроводных насосных станций - 65 %, КНС - 57 %, очистных сооружений водопровода - 54 % и канализации - 56 %.

Провести реформу сферы ЖКХ было необходимо, поскольку работа жилищно-коммунальных служб была неудовлетворительна, коммуникации - сильно изношены, а жилой фонд все больше ветшал. Проблему решили, переведя коммунальную отрасль в рыночное русло. Населению предоставили права собственности на недвижимость, при этом на него легли такие обязанности, как уплата налоговых сборов, взносов на капремонт, оплата потребляемых энергоресурсов, стоимости текущего ремонта общего имущества.

В рамках реформы была разработана Программа социально-экономического развития РФ до 2020 года, направленная на акционирование и приватизацию организаций сферы ЖКХ, в результате которых у них формируется новый организационно-экономический статус. Документы, разработанные в рамках жилищного законодательства в 2004-2005 гг., предусматривали развитие ГЧП, использование рыночных механизмов.

В дальнейшем тенденция сохранялась: разрабатываемые в рамках реформы нормативные акты были направлены на формирование рыночных отношений, приватизацию предприятий отрасли ЖКХ, организацию товариществ собственников жилья, применение механизмов ГЧП. Предполагалось, что реформа позволит в корне изменить отрасль ЖКХ за непродолжительное время (2-3 года), решить имеющиеся проблемы. Но добиться этого не удалось. Хотя положительные результаты все же наблюдались.

Реформа ЖКХ реализуется в следующих направлениях:

Внедрение технологий, позволяющих эффективно использовать энергоресурсы.
Переселение граждан из жилья, находящегося в аварийном состоянии.
Проведение капремонта МКД.
Создание института эффективного собственника.
Модернизация сферы ЖКХ.
Привлечение в отрасль частных компаний (и инвестиций), формирование здоровой конкуренции, стремление к оказанию все более качественных ЖКУ, ликвидация монополистов.
Формирование в сфере ЖКХ рыночных отношений.
Обеспечение соцзащиты населения, предоставление нуждающимся категориям граждан льгот.

Переход сферы ЖКХ на использование рыночных механизмов сопровождается определенными проблемами.

Задача органов государственной власти - обеспечить нормативно-правовое регулирование мероприятий, проводимых в рамках реформы, позволяющее:

добиться эффективного функционирования и устойчивого развития сферы ЖКХ;
сократить количество используемых административных процедур;
предотвратить коррупцию.

Чтобы проблема регулирования была решена, видение эффективности применяемых мер должно быть одинаковым у власти, представителей бизнеса и обычных граждан.

Мнение эксперта

Многочисленные административные процедуры мешают развитию рыночных отношений в сфере ЖКХ

Гордеев Д. П.,

ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»

Добиться уменьшения количества административных процедур можно, только прекратив их разрабатывать. Данная проблема актуальна последние несколько лет. Об этом свидетельствует внедрение:

модели регионального оператора капитального ремонта (в субъектах РФ она применяется в 90 % жилого фонда);
систем отчетности (ГИС ЖКХ и других) , зачастую требующих значительных затрат и перегруженных информацией;
лицензирования; считается, что его применение позволяет вытеснить с рынка управляющие компании, недобросовестно выполняющие свои обязательства, и заменить их аффилированными или более лояльными.

Однако возникла проблема: организации, занимающиеся выдачей лицензий, оказались сильно коррумпированными. Причина тому - слишком большие размеры штрафов и широкие полномочия в определении наказания. Связано ли предложение об установлении дополнительных требований к уставному капиталу, материально-технической базе, финансовому положению УК, а также о необходимости их выполнения для получения лицензии с тезисом об эффективности используемых административных процедур и сокращении их количества?

Если государство таким образом будет вмешиваться в деятельность частных компаний, то конкуренция будет ограничена, УК постепенно будут укрупняться, а представители малого и среднего бизнеса и ИП не смогут управлять МКД. Эта проблема приведет к невозможности формирования здоровой конкуренции и будет способствовать росту числа административных процедур.

Одной из задач Стратегии развития ЖКХ до 2020 года необходимо было сделать изменение в течение 5 лет отношения к ЖКХ, для чего провести реформу: отстранить от управления этой сферой органы государственной власти и муниципалитеты, оставив лишь те отделы, которые занимаются переселением граждан из жилья, находящегося в аварийном состоянии.

Этой стратегии придерживаются правительства развитых стран и европейских государств постсоветского пространства. Но можно ли провести подобную реформу в нашей стране? К сожалению, вероятнее всего, что административное воздействие только усилится. Нам остается только следить за ежегодными отчетами Минстроя РФ о проделанной работе в рамках реализации Стратегии.

Основные проблемы реформы ЖКХ, актуальные для УО и ТСЖ

В настоящее время сфера ЖКХ в России находится в стадии перманентного реформирования. Есть мнение, что реформы проводятся не только для достижения поставленных задач, но и непосредственно ради факта изменений.

Проблема 1. Нарушение управляющей организацией требований лицензии.

Жилищная реформа ужесточила требования к управляющим организациям. С 1 мая 2015 года управлять МКД по договору управления компаниям разрешено только при успешном прохождении процедуры лицензирования. Одно из требований лицензии - содержание общего имущества МКД в надлежащем состоянии (п. 7 ч. 1 ст. 193, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 3 Положения о лицензировании, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110).

Если компания осуществляет управление МКД и при этом нарушает лицензионные требования, то это расценивается как административное правонарушение (в соответствии с ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ). Эта норма рассчитана на применение только в отношении лицензиатов и приоритетна над нормой общего характера, которая прописана в статье 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. Общая норма применяется ко всем, кто несет ответственность за содержание жилья.

Однако были случаи, когда УО привлекали к ответственности по ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях. При этом в решении суда указывалось, что дело не может быть переквалифицировано по статье 14.1.3 КоАП РФ, поскольку для этого нет оснований.

Каковы последствия этого? Чиновники получили возможность быстро расправляться с управляющими организациями. Сейчас именно жилищный инспектор решает, по какой статье составлять протокол. Статья 7.22 КоАП РФ предусматривает более щадящее наказание, нежели ст. 14.1.3 КоАП РФ, при нарушении которой УК должна выплатить большой штраф. Кроме того, у нее могут отобрать лицензию. Утвержденная на законодательном уровне формула для определения требований лицензии стала приговором для управляющих компаний, вынужденных обслуживать жилой фонд, степень износа которого достаточно высока. Ведь найти нарушение не составит труда почти в любом случае: это может быть выщербленная плитка на полу, наличие наледи на крыше и т. п.

Госстрой РФ в своем Постановлении от 27.09.2003 № 170 разрешил привлекать УК к ответственности в любое время, так как многие положения содержат такие оценочные понятия, как «по мере необходимости» (п. 3.5.6, 3.6.11, 3.6.14 и иные). Однако на практике была обнаружена проблема: такая необходимость оказалась зависима от финансовых планов жилищных инспекторов либо других проверяющих инстанций, которые диктуют им «сверху».

В связи с этим управляющая организация может быть в любое время привлечена к ответственности по ст. 14.1.3 КоАП РФ. Так как практика судов в рассмотрении подобных дел неустойчива, перспектива спора довольно неопределенная. Реформа в жилищной сфере не решает проблем, связанных с процедурой лицензирования управляющих организаций.

Проблема 2. Закон о штрафах управляющих компаний.

При разработке законов в рамках жилищной реформы депутаты стараются повысить размеры административных штрафов, считая, что это хорошая мотивация. Небольшое товарищество собственников жилья могут обязать выплатить 40 000 рублей за выщербленную плитку в подъезде. А источников денежных средств у него, кроме платежей от жильцов, нет. В настоящее время довольно часто УК штрафуют на большие суммы (до сотен тысяч рублей). При этом нарушения выявляют совсем незначительные.

Проблема в том, что успешное обжалование в таких ситуациях маловероятно, так как доказательственный барьер для органов государственной власти и госучреждений понижен. Суды редко встают на сторону частных компаний, признавая правонарушение малозначительным в соответствии со ст. 2.9 Кодекса об административных правонарушениях. Объясняется это следующим: доказать, что правонарушение малозначительно, гораздо труднее, чем заявить, что УК не смогла представить достаточные доказательства малозначительности правонарушения.

Не последнюю роль играет качество образования в области юриспруденции и уровень профессионализма помощников судей. Тем не менее принимаются в нашей стране в рамках жилищной реформы и законы, облегчающие участь страдающих от необходимости уплаты больших штрафов частных организаций. К примеру, в рамках жилищной реформы был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 316‑ФЗ, дата вступления в силу которого - 4 июля 2016 г. Он дополняет ст. 4.1.1 КоАП РФ «Замена административного наказания в виде административного штрафа предупреждением». Если субъектом малого или среднего бизнеса правонарушение было совершено впервые, то наказание могут заменить на предупреждение.

Минфин РФ в письме от 22.12.2016 № 03-01-15/76986 сообщает, что правило, прописанное в ст. 4.1.1 КоАП РФ, может применяется только при условии, что правонарушение совершено субъектом малого или среднего бизнеса и в первый раз. Для этого нужно представить достоверные доказательства. Сведения о субъектах малого или среднего предпринимательства можно взять в Едином реестре таковых.

Если суд отказывается применять положения ст. 4.1.1 КоАП РФ, то ему необходимо доказать, что ответчик совершил правонарушение не впервые и ранее привлекался к административной ответственности. Однако практика свидетельствует о том, что это не соблюдается.

Отказ судов от применения этого положения они объясняют следующими причинами (решение Московского городского суда от 24.10.2016 № 7-13146/2016, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.10.2016 № 02АП-8349/2016 по делу № А17-2706/2016):

выявленное нарушение несет угрозу для жизни или здоровья жильцов;
нарушение влечет за собой имущественный ущерб;
отсутствует должное отношение к выполнению публичных функций.

В связи с этим дополненная статья 4.1.1 КоАП РФ может стать эфемерным механизмом смягчения наказаний за совершаемые УО правонарушения, как и статья 2.9 КоАП РФ.

Проблема 3. Борьба с долгами и должниками.

В средствах массовой информации активно обсуждали Постановление Пленума Верховного суда РФ от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве». Этот акт предусматривает возможность предоставления УО права снимать деньги со счетов банковских карт собственников жилья в счет погашения имеющихся у них долгов по оплате коммунальных услуг. Были ли новы положения данного судебного акта, принятого в рамках реформы в сфере ЖКХ, в правоприменительной практике или лишь разъяснили существующий порядок?

В Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 27.12.2016 № 62 освещены вопросы приказного производства. Понятие судебного приказа определено в статье 121 ГПК. Это судебное постановление, которое выносится судьей. Основанием для его вынесения является заявление взыскателя в случаях, которые предусматриваются законом. К таким случаям относится и взыскание долгов по квартплате. Это указано в Федеральном законе от 02.03.2016 № 45‑ФЗ.

Тем не менее реформа не привела к изменениям. Порядок взыскания долгов изменился лишь для компаний, осуществляющих деятельность по обслуживанию жилья: поскольку приказное производство стало обязательным, то была исключена возможность предъявить иск гражданам, принципиально не оплачивающим ЖКУ и отменяющим судебные приказы, чтобы выиграть время.

Из-за того, что в результате реформы судебный приказ стал обязательным перед подачей иска, работать управляющим компаниям легче не стало. Более удобным был прежний порядок, существовавший до проведения реформы, когда в судебный орган можно было подать как заявление о выдаче судебного приказа, так и иск, и в любом случае дело было бы рассмотрено.

Проблема 4. Доступ в жилое помещение для приостановления оказания коммунальных услуг.

Инженерные системы домов старого фонда имеют технические особенности, не позволяющие в случае необходимости приостановить оказание ЖКУ без проникновения в квартиру. Правительство РФ в своем Постановлении от 26.12.2016 № 1498 утвердило упрощенный порядок приостановления ЖКУ. Одно из положений реформы - отсутствие необходимости повторно уведомлять граждан о решении за трое суток до приостановления.

Однако есть проблема: приостановление коммунальных услуг невозможно в квартирах, где прописаны дети в возрасте до 18 лет. Суд не выдает разрешение на доступ в такие жилые помещения. Статья 21 Гражданского кодекса говорит о том, что несовершеннолетние лица граждански не дееспособны в полном объеме и потому не могут сами выполнять обязанности по оплате счетов за ЖКУ. В связи с этим приостановление коммунальных услуг будет расценено как нарушение их прав (решение Коптевского районного суда г. Москвы от 22.06.2015 по делу № 2-2094/2015).

Так появляются должники, работать с которыми очень трудно: приостановление коммунальных услуг невозможно ввиду регистрации в квартире детей, а платить жильцы не хотят. При этом в соответствии с законодательством они не могут быть привлечены к уголовной ответственности (обязательным работам). Отсутствуют и другие разрешенные меры воздействия на них. Решение этой проблемы должно стать одной из задач реформы сферы ЖКХ.

Мнение эксперта

Основная проблема ЖКХ - отсутствие согласованности

Попов Р. М.

руководитель юридической компании «Интел-Право», г. Дубна

Здесь перечислены далеко не все проблемы ЖКХ, с которыми мы столкнулись, защищая в суде интересы управляющих организаций и товариществ собственников жилья. В нашей стране нет согласованности действий у различных политических и экономических сил. Поэтому они тянут сферу ЖКХ в разные стороны. Результат этого соответствующий.

Проблемы реформы ЖКХ, актуальные для жильцов

Можно выделить и проблемы, с которыми столкнулись граждане в результате реформы коммунальной отрасли.

Население не может быть на 100 % довольно деятельностью управляющих компаний. Их задача - стремиться к тому, чтобы проживание граждан было комфортным и безопасным. Обязательно также обеспечить бесперебойное функционирование инфраструктуры.

В настоящее время сфера ЖКХ в России находится в кризисе, об этом свидетельствует постоянное упоминание проблем коммунальной отрасли в СМИ, а также обсуждение их на высшем федеральном уровне.

Каковы же ключевые проблемы реформы в сфере ЖКХ?

1. Тарифы.

Наиболее актуальная проблема для большей части граждан. Тарифы на оплату ЖКУ довольно большие и постоянно индексируются, поэтому расходы на оплату жилья составляют значительную часть семейного бюджета, а малообеспеченные слои и вовсе не могут вовремя и в полном объеме оплачивать счета за квартиру.

Кроме больших тарифов, граждане недовольны тем, что система формирования цен на коммунальные услуги не является прозрачной.

Понять, как работает механизм начисления платы, бывает сложно даже людям, хорошо разбирающимся в экономических и юридических вопросах. Данная схема запутанная, и потому коррупциогенность ЖКХ достаточно высока. Размер платы за жилое помещение во много раз выше реальных расходов на его содержание и обслуживание.

Проблема еще и в том, что не практикуется установление тарифов на коммунальные услуги индивидуально для каждого МКД. Жилищная реформа должна решить все эти вопросы.

2. Качество и объем услуг.

Большая часть населения считает, что качество оказываемых им коммунальных услуг низкое и не соответствует их стоимости. Чтобы решить эту проблему, необходима реформа.

Износ жилого фонда очень высокий, мощностей не хватает. Системы коммуникаций проводились очень давно, а потому работа их неэффективна: наблюдаются значительные потери энергии, оплачивать которые приходится жильцам.

Есть регионы, в которых оказываемые населению ЖКУ по качеству не соответствуют требованиям, прописанным в стандартах (к примеру, могут отличаться от нормы физико-химические показатели воды).

Потребность граждан в энергоресурсах возрастает, при этом для обеспечения ими недостаточно заложенных в коммуникации мощностей. На сети оказывается значительная нагрузка, что часто является причиной сбоев в снабжении и отключений.

Среди причин предоставления некачественных коммунальных услуг - отсутствие профессиональной компетентности сотрудников сферы ЖКХ.

Для того чтобы сэкономить средства, компании зачастую трудоустраивают людей, не имеющих необходимого образования и уровня квалификации для проведения работ.

Чтобы обеспечить чистоту в подъездах, на придомовой территории, своевременно вывозить ТБО, необходимо нанять достаточное количество работников, чего, как правило, не делается. Выделяют и другие причины проблем. То, что они существуют, - следствие отсутствия государственного контроля.

3. Неконтролируемость предприятий жилищно-коммунальной отрасли.

В нашей стране отсутствует контроль за деятельностью предприятий сферы ЖКХ, а также за качеством оказываемых ими услуг гражданам. Реформа должна решить эту проблему.

Рычагов воздействия на такие предприятия нет, они не несут ответственность за то, что не выполняют обязательства, взятые по договору о предоставлении коммунальных услуг.

Владельцы квартир могут объединиться в форме товарищества собственников жилья (ТСЖ). Данная форма насаждается во всех регионах, но она не универсальна, поскольку население не проявляет инициативу в решении организационных вопросов. К тому же уровень правовой грамотности достаточно низкий.

В связи с этим деятельность ТСЖ привела к появлению монополистов на рынке и стала препятствием для развития конкуренции. Стали практиковаться создание фиктивных товариществ собственников жилья, реализация коррупционных схем.

К примеру, если заказчик и подрядчик объединятся, то конечным потребителям придется платить по завышенным тарифам за оказываемые им ненужные услуги.

4. Износ жилищных фондов.

По данным Правительства РФ на 2017 г., в нашей стране более 800 000 граждан проживают в жилых помещениях, находящихся в аварийном состоянии.

Проживать в аварийном жилье - значит постоянно подвергать опасности свою жизнь и здоровье. Проблема аварийного жилья не может быть решена путем реализации разработанных в рамках реформы программ расселения, поскольку жилой фонд изнашивается быстрее, чем строят новое жилье.

Проблемы реформы ЖКХ и антикризисные пути их решения на государственном уровне

Как можно решить накопившиеся проблемы в сфере ЖКХ (добиться повышения качества предоставляемых услуг и работ, снизить уровень напряженности между собственниками жилья и сотрудниками предприятий ЖКХ на местах)? Какие реформы для этого следует провести?

1. Поставить главную цель - достижение баланса интересов собственников жилья, управляющих жилищным фондом и ресурсоснабжающих организаций.

К основным проблемам ЖКХ относят то, что интересы в цепочке «поставщик ресурсов - УК (ТСЖ, ЖСК) - конечный потребитель» не сбалансированы. Кроме того, стоимость энергоресурсов не всегда соответствует их качеству. Все это ведет к отказу оплачивать услуги и накоплению долгов в отрасли. На первое место необходимо ставить экономику - эффективного функционирования коммунального хозяйства невозможно добиться без рыночной системы спроса и предложения. Реформа должна быть направлена на то, чтобы сбалансировать деятельность всех участников рынка ЖКХ.

2. Создать здоровую экономику управления многоквартирными домами.

Достаточно часто граждане критикуют управляющие организации. Однако необходимо помнить о том, что они осуществляют свою деятельность ради извлечения прибыли, то есть управление МКД - это бизнес. Позволяют ли на сегодняшний день нормы права организовать эффективное управление жилым фондом? Ответ на этот вопрос скорее отрицательный.

МКД - это объект управления, имеющий следующие характеристики: степень физического износа, теплофизические, общедомовые, характеристики энергоэффективности, характеристики жильцов, объема потребления ЖКУ, характеристики хода платежей за предоставленные услуги, характеристики результатов предложенных управленческих решений.

С такого ракурса МКД никогда не рассматривали, а управляющие компании не ставили целью добиться улучшения характеристик обслуживаемого объекта или стабилизировать их. Тщательно изучаются лишь характеристики претендентов на осуществление деятельности по управлению МКД.

перечень технических и экономических характеристик жилья, актуальных на момент заключения договора управления;
стандарт, в соответствии с которым необходимо определять стоимость услуг по содержанию МКД (в него нужно включить список необходимых к проведению работ, которые позволят улучшить состояние дома).

3. Восстановить и наладить систему технического учета.

Государственная система технического учета в большей степени разрушена. Здесь тоже нужны реформы. Ранее технический учет был основан на технической инвентаризации, и органы государственной и муниципальной власти получали после ее проведения достоверные данные о состоянии объектов капитального строительства (в том числе МКД). В настоящее время практически не осталось учреждений, осуществляющих технический учет и инвентаризацию. Последствия этого следующие: обеспечивать необходимой информацией федеральные и городские программы, которые основаны на данных технического учета, стало затруднительно; осложнилось проведение конкурсов по отбору УК для управления новостройками; стало проблемой осуществлять управление МКД, в том числе и в связи с введением обязательной процедуры лицензирования; стало труднее объективно определить состояние МКД.

Вариант решения этой проблемы - провести реформу, доверив организацию и проведение технического учета субъектам РФ. При этом в обязанности властей регионов необходимо включить определение порядка, в соответствии с которым будет проводиться технический учет и инвентаризация МКД, а также организацию и ведение архива технических документов.

4. Развивать механизмы государственно-частного партнерства.

Несмотря на то что управление жильем - «вечный бизнес», частные компании неохотно инвестируют в него. Объем долгосрочных частных вложений составляет всего 8 % от суммы годового оборота организаций сферы ЖКХ. Введение долгосрочных тарифов и внесение изменений в концессионное законодательство в рамках жилищной реформы не привели к ожидаемым результатам. Количество заключенных в коммунальной отрасли концессионных соглашений достигает 700, проводится еще 268 конкурсов, но лишь около 20 концессий рассчитаны на реальное инвестирование средств на долгий срок.

Чтобы решить эту проблему, необходимо в рамках реформы внести в закон «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения, которые давали бы право создавать новые объекты водо-, теплоснабжения и водоотведения с использованием гибких форм ГЧП.

5. Обеспечить подлинную прозрачность.

В последнее время участились случаи неплатежей граждан по счетам за ЖКУ, задолженность на данный момент составляет 1 триллион рублей. Сумма долга за электроэнергию составляет 191 млрд руб., за природный газ - 163,3 млрд руб., за тепло - 220 млрд руб., за водоснабжение и водоотведение - 15 млрд руб. Как правило, бороться стараются с последствиями неплатежей, а не с их причинами. Одна из мер воздействия - начисление пени за неуплату. Это может стать стимулом для погашения задолженности, но не поможет решить проблему в корне.

Для решения этой проблемы нужна реформа. Необходимо, чтобы:

платежи за коммунальные услуги расщеплялись автоматически;
учет энергоресурсов осуществлялся с использованием современных систем.

Кроме того, в 2017 году появилась возможность у граждан заключать договоры непосредственно с РСО, если для этого будет грамотно разработана правовая конструкция.

В настоящее время в России четко не определен порядок, в соответствии с которым необходимо начислять объемы коммунальных ресурсов, отсутствует доступ к имеющим юридическое значение данным в части учета ресурсов, нет отлаженной инфраструктуры сбора сведений и электронной базы данных, содержащей достоверную информацию. То, что энергоресурсы не учитываются должным образом, делает невозможным планирование инвестиций в сферу ЖКХ, ведет к тому, что ценовые сигналы искажаются, способствует снижению цены на активы отрасли. Кроме того, становится невозможно объективно оценивать экономический эффект от проведения мероприятий, направленных на сбережение энергоресурсов. В результате коммунальная отрасль начинает функционировать неэффективно. Реформа ЖКХ должна быть направлена и на то, чтобы учет коммунальных ресурсов осуществлялся должным образом.

Оперативный контроль параметров работы коммуникаций (как качественных, так и количественных) невозможен, если не будет правильно, в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов, организован учет энергоресурсов. Для этого необходимо в рамках реформы ЖКХ оснастить общедомовые приборы учета системой, позволяющей передавать сведения в режиме онлайн, а также системой диспетчеризации.

Приборы учета, передающие сведения о параметрах коммунальных ресурсов дистанционно по единым протоколам, должны отвечать установленным требованиям. Необходима также интеграция системы учета в ГИС ЖКХ, что позволит повысить прозрачность механизма начислений платы за жилье и контролировать качество поставляемых энергоресурсов. Только проведя такие реформы, можно решить проблему с прозрачностью сферы ЖКХ.

6. Энергоэффективность - ориентир для ЖКХ XXI века.

В нашей стране на 1 м 2 жилого помещения расход энергии выше в 2-3 раза, чем в европейских странах. Причина этого - не только характер климата, но и то, что производство и транспортировка энергии характеризуются очень низкой эффективностью, так как раньше стоимость топлива была невысокая, а запасы - огромны. Поэтому проблема экономии энергоресурсов не была актуальной.

В настоящее время появилась необходимость в разработке новых подходов, которые позволили бы сформировать единую систему управления сбережением энергии и повысить энергетическую эффективность. Нужно создать и требуемые институциональные, финансовые, организационные и другие условия. То есть необходима реформа в сфере ЖКХ.

Например, нужен стимул, чтобы совместить работы, проводимые в рамках капремонта, с энергосервисными мероприятиями. Закрывать глаза на эту проблему якобы из-за высокой стоимости работ совершенно недопустимо, так как были опубликованы данные о том, что затраты на капитальный ремонт в 2015 году составили всего 25 млрд руб., тогда как было собрано 97 млрд руб. Следует понимать, что вложения в мероприятия по повышению энергоэффективности окупятся, так как инфраструктура будет развиваться.

7. Не сбавлять темпов жилищного просвещения.

В нашей стране осознают, что у собственников недостает ответственности. Реформа сферы ЖКХ должна предусматривать организацию просвещения граждан в жилищных вопросах и постепенное изменение сознания собственников жилых помещений. Разъяснительная работа может принести свои плоды. Она должна быть включена в программу жилищной реформы.

Например, существует передача «ЖКХ от А до Я», в которой для населения детально освещаются проблемы капремонта:

объясняется, что капремонт МКД - неотъемлемая составляющая его эксплуатации, что его своевременное проведение гарантирует собственникам безопасное и комфортное проживание;
говорится о том, что добиться полной ликвидации объемов недоремонта не получится, если в этом не будут принимать активное участие владельцы квартир;
до сведения граждан также доводится, что если капремонт будет проводиться вовремя, то капитализация повысится, поскольку стоимость квартир в доме, где он был проведен, гораздо выше, чем в ветшающем.

Исходя из того, что в последнее время количество граждан, своевременно оплачивающих ЖКУ, возросло с 65,6 % (в 2014 г.) до 76,6 % (в 2015 г.), можно сделать выводы о пользе подобных передач. Предоставлять населению информацию необходимо и по другим, не менее важным и непонятным проблемам: внедрению энергосервисных контрактов, установке приборов учета энергоресурсов.

Мнение эксперта

Для решения проблемы реформы ЖКХ необходимо дорабатывать законодательство

Астафьев С. А. ,

канд. экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета

Какие есть способы, позволяющие решить проблемы реформы ЖКХ, добиться повышения качества предоставляемых населению услуг и снижения уровня напряженности между гражданами и сотрудниками предприятий ЖКХ на местах? В каких направлениях должна реализовываться реформа ЖКХ?

1. Источник возникающих в регионах проблем - «голова».

В столице РФ функционирование коммунальной сферы регулируется единым Министерством строительства и ЖКХ, а в Иркутской области для этих целей создали две структуры - Министерство строительства, дорожного хозяйства и Министерство жилищной политики, энергетики и транспорта. Это привело к тому, что снизилась эффективность проведения капремонта многоквартирных домов, а также реконструкции и сноса домов серии № 335 (хрущевок).

Решить проблему можно, проведя реформу аппарата управления сферой ЖКХ области.

2. Раздробленность профильных министерств стала причиной раздробленности общественных советов при них.

Как правило, такие советы работают без контроля со стороны государственных органов. Отсутствие координации с ними ведет к невозможности помочь министерствам решить проблемы, которые связаны с жильем, находящимся в аварийном состоянии, установить контроль за тарифами на коммунальные услуги, за качеством выполняемых строительных и ремонтных работ в рамках обслуживания МКД и т. д. Однако организация единого министерства и единого Общественного совета не поможет сократить количество поступающих от граждан претензий, так как руководители субъектов РФ не несут персональной ответственности за то, насколько качественно регулируется решение проблем в сфере ЖКХ.

В России создается достаточно много организаций общественного характера, задача которых - вызвать желание у органов государственной власти решать проблемы коммунальной отрасли более качественно. К таким организациям относятся: общественные советы и палаты, НП «ЖКХ Контроль», ОНФ, комиссии по защите прав потребителей, партийные структуры, занимающиеся проблемами в ЖКХ, и др. Создание новых институтов в сфере ЖКХ ведет к увеличению затрат. Формирование различных организаций требует вложения бюджетных средств, а также отнимает время у чиновников, правительства, президента. Вновь создаваемые институты, регулирующие сферу ЖКХ, имеют стремление занять свою нишу и показать, насколько они значимы, чтобы получить поддержку государства в той или иной форме (это может быть прямое финансирование, гранты, политические дивиденды и т. д.).

Для повышения ответственности руководства субъектов РФ и получения синергетического эффекта в регионах необходима реформа: разработка и постепенное внедрение принципов, методов и инструментов, позволяющих государству и обществу регулировать сферу ЖКХ. Для этого следует сформировать государственно-общественный орган, руководить которым будет заместитель губернатора. К участию в деятельности этого органа нужно также привлечь представителей профильных общественных советов при министерствах, фонда капремонта, ОНФ и других институтов. Данный орган будет ответственен за изменение количества жалоб граждан. Деятельность же его должна быть направлена на концентрацию усилий всех сил общества с целью повысить качество строительства и управления объектами жилой недвижимости.

3. На собственниках тоже лежит ответственность за то, насколько качественным является управление многоквартирными домами.

В обязанность государственно-общественных организаций, занимающихся жилищными вопросами, необходимо включить разработку системы, позволяющей составить рейтинг УК. Его будет необходимо каждый год размещать в сети Интернет (например, в ГИС ЖКХ). Формирование рейтинга должно происходить с учетом мнения граждан.

Наличие такого рейтинга в свободном доступе приведет к принятию собственниками более ответственных решений при выборе УО, при этом у них не будет повода предъявлять претензии к власти. А она, проведя такую реформу, сможет влиять на осознанный выбор граждан.

4. Необходимо продолжить работу по внесению изменений в законодательство, которые сделают возможной быструю смену одной управляющей компании на другую.

Нужно пресечь случаи подделывания подписей и оформления сразу нескольких квитанций на уровне законодательства. Для этого рекомендуется формирование муниципалитетами подконтрольных им муниципальных организаций, выступающих в качестве промежуточного звена между плохо зарекомендовавшей себя УК и новой.

Есть вероятность того, что граждане останутся довольны работой муниципальных компаний и не захотят менять их на частные. Может случиться наоборот: государственная УО окажется на одном из последних мест рейтинга, и собственники откажутся от нее. В таких ситуациях отвечать будет глава муниципального образования. На создание подобных организаций должен пойти минимум бюджетных средств.

5. Следует помнить о том, что конкуренция на рынке ЖКУ отсутствует.

Формально конкуренция есть, однако на самом деле наблюдается монополизация рынка коммунальных услуг. Монополистами являются крупные УО, которые не дают функционировать на нем небольшим компаниям и ТСЖ. С другой стороны, если небольших УК слишком много, стоимость содержания жилья тоже возрастает.

Следует на законодательном уровне утвердить механизм, позволяющий ограничить размер УО. Такая реформа приведет к слиянию небольших компаний и дроблению захвативших рынок монополистов. Цель данной реформы - сократить затраты на управление объектами жилой недвижимости и повысить качество проводимых работ и оказываемых услуг.

О решении проблемы капитального ремонта и переселения граждан из ветхого жилья в цифрах

Сейчас много говорится о капремонте и проблемах переселения граждан из жилья, находящегося в аварийном состоянии или признанного ветхим. Следствием проведения мероприятий по ликвидации безграмотности населения в жилищных вопросах стало повышение ответственности собственников жилья и увеличение собираемости средств на проведение капремонта.

Так за 2015 год объем начислений составил 303,859 млн руб., объем сборов 155,743 млн руб., разница 148,116 млн руб., а уже в 2016 году объем начислений 1026,507 млн руб., объем сборов 932,876 млн руб., разница 93,631 млн руб. За январь 2017 года объем начислений составил 13,774 млн руб., объем сборов 11,217 млн руб., разница 2,557 млн руб., это положительная тенденция на текущий год, учитывая, что разница между начислениями за месяц в предыдущие года в среднем составляла 3,6 млн руб.

Нельзя не сказать о программе переселения граждан из жилья, находящегося в аварийном состоянии, и ветхого жилья. Ниже представлена инфографика по реализации данного проекта в 2013-2017 гг.

Если приобретается жилое помещение на вторичном рынке, то период между заключением и исполнением контракта составляет 223 дня, это самый короткий срок. В случае строительства он составляет 415 дней.

Количество созданных при долевом строительстве квадратных метров жилья составило 4 113 025. Введено в эксплуатацию - 8713 тыс. кв. м, завершен нулевой цикл - 1247 тыс. кв. м, получено разрешение на строительство - 414 тыс. кв. м, завершены основные строительные работы - 314 тыс. кв. м.

В последние годы государство видит своей целью в сфере ЖКХ улучшить жилищные условия для населения, для чего реализуются программы переселения и капремонта. Однако реформы ЖКХ не должны заканчиваться на этом. Следует стремиться к формированию рыночных отношений в жилищной сфере, так как это один из основных элементов развития экономики.

Информация об экспертах

Гордеев Д. П., ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города».

Попов Р. М., руководитель юридической компании «Интел-Право», г. Дубна. Юридическая компания «Интел-Право» оказывает правовые услуги гражданам и организациям, включая брачно-семейные споры и раздел имущества, сопровождение сделок, представительство в судах, помощь при ДТП. Юридическое обслуживание организаций, арбитраж, административное судопроизводство и налоговые споры.

Астафьев С. А., канд. экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета.

Сегодня хотелось бы поговорить об основных проблемах, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством в нашей стране

Когда речь заходит о положении с ЖКХ, в последние годы стали говорить, что у России не две, а три беды (включая находящееся в кризисе жилищно-коммунальное хозяйство). Мы составили небольшой список актуальнейших проблем в данной сфере, а также пути их решения.

1) Несовершенство порядка формирования тарифов, непрозрачность формирования цен/тарифов за услуги. Т.е. по сути человек не знает за что конкретно он платит. И, как правило, никто не идёт проверять верно ли установлены расценки и вообще «правильно ли посчитали».

2) Несоответствие размеров платежей за использование жильём и фактическим затратам на его содержание. Здесь потребитель явно переплачивает, а кроме того зачастую оплачивает то, что не должен.

3) Плохая управляемость, неконтролируемость, а также откровенно низкое качество работы предприятий жилищно-коммунальной отрасли и услуг, предоставляемых ими. Отсутствие контроля со стороны государства ведёт только к ухудшению качества подобных работ.

4) Несовершенство действующей системы финансирования работ, связанных с обслуживанием и модернизацией всего жилищного фонда.

5) Иждивенческое отношение пользователей к собственному жилью. А это, как известно, приводит к его быстрому физическому и моральному износу.

6) Высокая степень региональной дифференциации состояния обеспеченности и качества предоставления жилищно-коммунальных услуг.

7) Износ основных фондов отрасли, устарелость технологий и как следствие значительные расходы (воды, тепловой энергии и т.д.) и низкую энергоэффективность (известно, что порядка 70% жилого фонда страны построено до 1970 г., износ основных фондов превышает 60%, энергоемкость услуг в 2,5-3 раза превышает показатели европейских государств; если в начале 90-х годов в среднем по Украине на 100 км коммунальных сетей приходилось 30-40 аварий, то в последние годы этот показатель достиг 180 аварий на 100 км водопровода и 10-20 на 100 км сетей теплоснабжения.

8) Несоответствие имеющихся на сегодняшний день инфраструктурных мощностей растущим требованиям и потребностям. В условиях российских реалий это может обернуться в один прекрасный день весьма плачевными явлениями.

9) Запредельно высокий уровень монополизации сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг и слабое развитие конкуренции в этом секторе.

10) Несовершенство нормативно-правового регулирования деятельности отрасли, прежде всего в сфере диверсификации поставщиков услуг.

11) Неэффективная система управления, зачастую слияние заказчика и подрядчика и одновременно разрыв между потребителем и заказчиком услуг.

12) Незавершенность приватизации жилищного фонда в части ассоциирования собственников жилья в многоквартирных домах в объединение совладельцев (ОСМД).

К списку проблем прилагаются и варианты решений. Уже давно специалистами выявлены направления для реформирования этих структур. Вот основные из них.

2)Формировать государственную жилищную политику с привлечением льгот и снижений по процентам для кредитов компаниям, работающим в данной сфере.

3)Совершенствовать систему финансирования ЖКХ, оплаты жилья и коммунальных услуг и системы социальной защиты населения, осуществлять эффективную для населения тарифную политику.

4)Демонополизировать жилищно-коммунальное хозяйство, развивать конкурентную среду на рынке жилищно-коммунальных услуг.

5)Создавать развитую конкурентную среду на рынке обслуживания жилья, в том числе внедрять комплексную реконструкцию кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда с привлечением инвесторов-застройщиков на конкурсной основе.

6)Рекомендуется повышать эффективность использования энергоносителей и других ресурсов, радикального снижения энергоемкости производства, повышение энергоэффективности зданий, создание стимулов и условий для перехода экономики на рациональное использование и экономное расходование энергоресурсов.

7)Совершенствовать организационные структуры управления в сфере ЖКХ.

8)Технически переоснастить жилищно-коммунальное хозяйство, приблизить к требованиям Европейского Союза показателей использования энергетических и материальных ресурсов на производство жилищно-коммунальных услуг.

В-общем, ничего сложного. Достаточно иметь желание и немного политической воли, чтобы предотвратить грядущую катастрофу в данной сфере. Когда же у руководства страны появятся воля и желание решить указанные проблемы простыми и давно известными способами неизвестно.

| Печать |

Подробности Категория: Основные проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в том числе в сфере развития государственно-муниципального частного партнерства и пути их решения

Решение задачи создания эффективной системы финансирования сферы жилищно-коммунальных отношений требует особого внимания. В значительной мере организация функционирования жилищно-коммунального хозяйства входит в сферу ведения местного самоуправления и напрямую влияет на уровень и качество жизни большинства жителей муниципальных образований. В настоящее время эта сфера отношений является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов , связанных с:

высокой изношенностью и низкой энергоэффективностью жилищного фонда и коммунальных сетей;
непрозрачностью процедур установления тарифов на услуги ресурсоснабжающих организаций, слабым распространением практики установления индивидуальных для каждого дома размера платы за жилое помещение;
слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций, низким качеством услуг, предоставляемых ими населению, наряду с высокой стоимостью этих услуг;
насаждением одной организационно-правовой формы объединения собственников - товариществ собственников жилья, наряду с неэффективным функционированием ТСЖ, обусловленным, в том числе, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников, а также распространенными злоупотреблениями недобросовестных должностных лиц, стремящихся к подмене реальных ТСЖ их фиктивными аналогами.

При этом муниципальные образования не только не имеют реальных финансовых возможностей для решения этих проблем, но и достаточных возможностей по организации надлежащего контроля и регулирования в данной сфере.
Принципиального решения требуют вопросы высокого износа основных фондов коммунальной инфраструктуры и низкого качества обслуживания многоквартирных домов, что соответственно влечет падение качества и комфорта проживания в них граждан. Безусловно имеется положительный эффект от деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ, за счет средств которого и средств консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации в основном и осуществляется капитальный ремонт многоквартирных домов. Вместе с тем такой капитальный ремонт осуществляется в минимально-необходимых объемах. При этом зачастую не ставится задача повышения уровня эффективности использования ресурсов, снижения потерь и повышения уровня благоустройства дома при проведении его ремонта. В результате отремонтированные многоквартирные дома не соответствуют современным требованиям.
В целях выхода из сложившейся ситуацииРаспоряжением Правительства Российской Федерации от 02.02.2010 № 102-р утверждена концепция федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы». В данной Концепции определены основные цели и приоритетные направления реформирования ЖКХ:

обеспечение к 2020 году собственников многоквартирных домов коммунальными услугами нормативного качества и по доступной цене;
совершенствование конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда (создание ТСЖ и управляющих организаций);
развитие управления имущественным комплексом коммунальной сферы на основе частно-муниципально-государственного партнерства, концессионных соглашений (вовлечение бизнеса);
перевод льгот и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг в денежную форму (монетизация льгот);
развитие системы ресурсо- и энергосбережения (приборы учета).

Однако сама федеральная целевая программа до сих пор не принята . Вместе с тем требуются серьезные изменения характера общественных отношений в сфере коммунального хозяйства. Видится целесообразным инициировать целевой государственный заказ на проекты модернизации инфраструктуры, в том числе распространение механизмов государственных гарантий инвестиций в инфраструктуру муниципальных образований и в межмуниципальные инфраструктурные проекты.

Необходимо также отметить, что в настоящее время не определены механизмы дальнейшей, после завершения сроков работы Фонда, государственной поддержки собственников помещений в проведении капитальных ремонтов многоквартирных домов и модернизации коммунальной инфраструктуры муниципальных образований.

В этой связи отдельного внимания требуют вопросы межбюджетных отношений. Например, при формировании бюджета субъекта Российской Федерации на очередной финансовый год в расчетах потребности муниципального образования в финансовых средствах, расходы на капитальный ремонт муниципального имущества не принимаются во внимание. Доходы от сдачи такого имущества в аренду учитываются в общей сумме доходов бюджета муниципального образования, которые направляются на финансирование расходов (на содержание учреждений, благоустройство и иные учтенные в расчете мероприятия), утвержденных в соответствии с нормативами минимальной бюджетной обеспеченности.

Аналогичное внимание требуется уделить при решении вопроса о ремонте другого муниципального имущества в сфере ЖКХ: теплотрасс, котельных и водопроводов , так как в структуре действующих тарифов соответствующие средства в достаточном объеме не предусматриваются.

Другой проблемой , не способствующей полноценному финансовому обеспечению полномочий муниципалитетов в сфере ЖКХ, является действующая методика анализа финансовых потребностей муниципальных образований в целях выравнивания бюджетной уровня их расчетной обеспеченности. Указанная методика не учитывает фактический рост цен и тарифов на коммунальные услуги, которые занимают в расходах муниципальных учреждений второе место после заработной платы. Рост тарифов на коммунальные услуги по теплу и электрической энергии значительно превышает прогнозируемый рост тарифов, рассчитанных по этой методике. Данная методика содержит понижающие коэффициенты к утвержденным нормативам по ряду расходных полномочий. Например, при применении понижающих коэффициентов по капитальному ремонту муниципального жилищного фонда нормативные расходы уменьшаются на 55 процентов, а по капитальному текущему ремонту дорог и их содержанию на 95 процентов.

Таким образом, муниципальное имущество невозможно отремонтировать за счет средств местного бюджета, что входит в противоречие с обязанностью собственника проводить капитальный ремонт муниципального имущества.
Следующей концептуальной проблемой, препятствующей эффективному развитию сферы ЖКХ, является непрозрачность процедур установления тарифов на услуги ресурсоснабжающих организаций , что вызывает необоснованный рост стоимости коммунальных услуг в целом и существенно превышающий темпы роста доходов граждан. В совокупности со слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций данной обстоятельство порождает низкое качество жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, и сопровождается высокой стоимостью этих услуг. Еще одной важной проблемой при реализации полномочий муниципалитетов является отсутствие действенного контроля со стороны муниципальных образований за деятельностью организаций, осуществляющих эксплуатацию и обслуживание общего имущества в многоквартирном доме, что является следствием отсутствия у муниципалитетов реальных рычагов влияния на эти организации.

В то же время, проблемы ЖКХ сегодня невозможно решить только за счет финансовых ресурсов бюджетов всех уровней. Государственно-муниципально-частное партнерство является важным инструментом развития муниципальной, прежде всего, жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Важнейшим условием для развития жилищно-коммунальной инфраструктуры муниципальных образований является привлечение в неё частных инвестиций. Развитие государственно-муниципально-частного партнерства на территории муниципальных образований требует объединение усилий органов власти всех уровней. На федеральном и региональном уровне должны быть приняты соответствующие законы и подзаконные акты, разработаны и внедрены программы, стимулирующие сотрудничество между муниципальными образованиями и бизнесом.

Существенной составляющей данных программ должно стать обучение выборных должностных лиц местного самоуправления и муниципальных служащих, информирование органов местного самоуправления о круге потенциальных инвесторов, о технологиях работы с ними, опыте других муниципалитетов по реализации инвестиционных проектов, создание общедоступных баз инвестиционных предложений и проектов, методическая поддержка органов местного самоуправления в данной сфере, как на этапе подготовки инвестиционных предложений, так и на этапе их реализации. Общественные организации и объединения муниципальных образований также могут внести значительный вклад в процесс развития публично-частного партнерства на местном уровне.

Необходимо также внести в жилищное законодательство соответствующие положения, предусматривающие расширение рынка арендного жилья, субсидирование государством ставки ипотечного кредита, расширение возможностей муниципальных образований по строительству муниципального жилья, а также внедрение форм жилищной кооперации как организационно-правовой формы приобретения, владения и распоряжения жилыми помещениями.

В целях недопущения выселения детей из жилых помещений «в никуда», необходимо внести соответствующие поправки в нормы проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», исключающие возможность выселения ребенка при совершении сделок с жильем, в порядке реализации залога и т.п.

Мониторинг ситуации и формулирование предложений в данной сфере, а также проведение мероприятий по обучению и обмену опытом для руководителей муниципальных образований и граждан является одним из важных направлений деятельности ВСМС.