Жилищная ипотека в валюте что делать. Ипотека: что делать с валютным кредитом. Переводим в рубли? Рефинансирование - цена вопроса. Когда оно необходимо и когда лучше не торопиться. В какой валюте лучше оформлять ипотеку

В настоящее время 6% россиян выплачивают ипотечный кредит в рублях. Еще 3% выплачивали ранее рублевую «ипотеку» и уже погасили кредит. Не более 1% опрошенных сообщили, что сейчас выплачивают ипотечный кредит в валюте * .

Проблема валютной ипотеки на слуху у россиян. Около 1% наших сограждан по личному опыту знакомы с текущей ситуацией. Помимо 1% валютных ипотечных заемщиков, 13% россиян хорошо осведомлены о трудностях выплат таких кредитов на недвижимость. Каждый второй опрошенный что-то об этом слышал. Более трети россиян не в курсе данного вопроса. В основном опрошенные узнали об этой проблеме из телевизионных репортажей (83% отметили федеральные телеканалы, 26% - региональные). Каждый четвертый респондент сталкивался с данной темой в Интернете (20%) или узнавал от друзей (18%).

По мнению информированных о проблеме граждан, в ситуации резкого роста выплат по валютным ипотечным кредитам ответственность лежит в первую очередь на Правительстве РФ (45%) и на Центральном банке (37%). Около трети опрошенных винят банки, которые выдавали займы в иностранной валюте. Только 22% респондентов склонны осуждать самих заемщиков.

Россияне считают, что в сложившейся ситуации именно ответственные, по их мнению, стороны (Правительство - 52%, Центральный банк – 35% и банки-кредиторы – 37%) должны оказать заемщикам помощь.

Инициативу, предполагающую перевод валютных ипотечных кредитов в рублевые по льготному курсу, наши сограждане в целом одобряют (76%). Среди ипотечных заемщиков доля сторонников этого законопроекта составляет 88%. Каждый десятый респондент не поддерживает подобную меру, считая ее несправедливой по отношению к налогоплательщикам и другим заемщикам.

Большинство опрошенных выступают «за» предложение о запрете на кредитование граждан в иностранной валюте (71%), руководствуясь утверждением, что все денежные операции в России должны быть только в рублях. Также респонденты отмечают, что возможный запрет поможет предотвратить в будущем подобные ситуации.

Против запрета валютных кредитов 17% россиян, и ссылаются они чаще всего на свободу выбора (77%). Также выдвинуты справедливые замечания о том, что некоторые российские граждане получают доход в валюте. Еще 16% отмечают, что порой валютные займы все равно выгоднее.

«Скажите, относится ли Ваша семья к одной из следующих категорий?» , % опрошенных по каждой строке

«Слышали ли Вы о проблеме валютных ипотечных заемщиков?» , % опрошенных

«Откуда Вы узнали о данной проблеме?» **, % опрошенных, осведомленных о проблеме

«В связи с ростом курса иностранных валют по отношению к рублю ипотечные заемщики, оформившие кредит на покупку недвижимости в иностранной валюте, столкнулись с тем, что размер долга в рублях резко возрос, приходится выплачивать сумму, значительно превышающую первоначальную. Многие из таких заемщиков оказались не в состоянии выплачивать долг.

Как Вы думаете, кто в данной ситуации несет ответственность за создавшуюся ситуацию?» **, % опрошенных

«Как Вы думаете, кто в данной ситуации должен оказать поддержку заемщикам, оформившим кредит в валюте?» **, % опрошенных

«В настоящее время на рассмотрение в Государственную Думу РФ также внесен законопроект, который предполагает, что валютные ипотечные кредиты банки должны будут перевести в рублевые по льготному курсу.

Одобряете ли Вы такую инициативу?» , % опрошенных

**, % опрошенных, не одобряющих инициативу

«В настоящее время рассматривается предложение о возможности запрета на кредитование граждан в иностранной валюте. Поддерживаете ли Вы такую инициативу?» , % опрошенных

«Почему Вы не одобряете данную инициативу?» **, % опрошенных, не одобряющих данное предложение

** Сумма ответов превышает 100%, так как респонденты могли выбрать несколько вариантов ответов

*Инициативный всероссийский опрос НАФИ проведен в январе 2015 г. Опрошено 1600 человек в 140 населенных пунктах в 42 регионах России. Статистическая погрешность не превышает 3,4%.

Сегодня для многих граждан страны ипотека является практически единственным способом приобрести собственное жилье.

Среди возникающих при этом вопросов основным является выбор денежной единицы и сопутствующий ему возможный риск.

Общая информация о программе

В России ипотечный заем оформляется в российских рублях, долларах, евро, швейцарских франках, японских иенах.

Когда получаемый доход зафиксирован в определенной иностранной валюте, предпочтительнее оформить ипотечный заем именно в ней.

Ставки по ипотеке в иностранной валюте практически всегда ниже, чем по рублевым ссудам.

При уменьшении курса выбранной валюты по отношению к рублю, клиент с доходами в указанной валюте станет получать меньше (при расчете на рубли), но ссуда получится дешевле (так же при расчете на рубли).

Имея рублевые доходы и кредит, заемщик получает стабильность. А при кредите в иностранной валюте – возможность снижения стоимости займа за счет разницы валютных курсов.

При этом нужно сравнивать преимущества валютной ссуды и потенциальные затраты на ежемесячную конвертацию для оплаты.

Ипотека является долгосрочным займом, а рассчитать поведение конкретной валюты на относительно большой срок сложно. Поэтому стремление сыграть на колебаниях курсов валюты займа и валюты получаемого дохода представляется рискованной.

Будучи весьма востребованными до экономического кризиса, ипотечные займы в валюте перешли в привилегию покупателей элитной и дорогой недвижимости.

Многих потенциальных клиентов пугает колебание курсов. Хотя в краткосрочной перспективе и стабильном курсе рубля валютный заем выгоден за счет небольшой процентной ставки и уменьшения размера ежемесячного платежа из-за курсовой разницы.

Нестабильность курсов привела к снижению популярности валютной ипотеки. Этот вид кредитования более возможен в крупных городах страны (Москва, Санкт-Петербург), в иных регионах подобные займы встречаются реже.

Условия предоставления

Выбирая ипотечный кредит, необходимо учесть не только личные предпочтения, но и условия выдачи ссуды.

Предложения разных банков отличаются по некоторым критериям, в том числе размеру переплаты или ставки, длительности срока погашения займа и выдаваемой сумме.

Но учитывая нестабильность финансовых рынков в последнее время, потенциальным заемщикам приходится принимать во внимание и валюту займа.

Разные валюты в течение срока действия договора займа могут иметь тенденции к росту или падению.

Данное обстоятельство становится определяющим при выборе валюты.

Лояльных для всех условий кредитования не существует. В каждом из банковских предложений существуют некие приоритеты, предназначенные для той категории клиентов, которых банки хотели бы видеть в числе собственных заемщиков.

Стремясь привлечь клиентов, небольшие (по размеру собственных средств) банковские учреждения охотно используют снижение процентных ставок и иные льготные условия.

Но такие банки не готовы рисковать значительными суммами в качестве выдаваемых займов и, порой, не стабильны в своей деятельности.

Ниже приведены условия по валютным ссудам некоторых банков страны.

Выбирая, в какой валюте брать ипотечный кредит, следует выяснить, что наиболее важно – величина займа, сроки выплат, небольшой первоначальный платеж, ставка вознаграждения или размеры переплат.

Наравне с главными показателями кредита не следует упускать из виду возможные расходы по комиссиям банка, по страхованию заемщика и предмета залога, в некоторых случаях необходимость предоставления дополнительного обеспечения и другие параметры.

Только после расчета всех возможных статей расходов по займу можно определиться с банком для обращения за кредитом.

Преимущества и недостатки валютных кредитов

Валютная ипотека по-прежнему выгодна.

Главным преимуществом валютной ипотеки всегда выступала низкая ставка (процентная).

За счет валютной ипотеки можно сэкономить до 5%, ведь ипотека в иностранной валюте обойдется дешевле аналогичной в рублях.

Рублевая кредитная ставка на вторичное жилье составляет 11-14%, за квартиру в новостройке следует уплатить 12-15%, а в валюте оформить ипотеку можно под 8-10%.

Но значительная часть потенциальных заемщиков опасается валютной ипотеки из-за возможной нестабильности курса валюты, продолжая оформлять займы в рублях под высокие процентные ставки.

Эти риски сильно преувеличены, так как по прогнозам в ближайшем будущем большого роста курса доллара, к примеру, не ожидается.

Валютная ипотека может выгодна при условиях благоприятного колебания курса валют. Но в случае усиления валюты увеличение ежемесячного платежа может не только перекрыть экономию, но и привести к материальным убыткам.

При получении основного дохода в рублях и наличии займа в иностранной валюте, платеж по займу вырастает при увеличении курса валюты кредитования.

Поэтому наиболее разумным является оформление ссуды в той валюте, в которой клиент получает основную часть дохода.

Однозначно утверждать о выгодности или невыгодности валютного ипотечного кредитования невозможно. При оформлении такого рода ссуды степень возникновения риска значительно выше, чем при заключении договора в рублях.

Что делать, если наблюдается рост курса?

Изменения курсов валют, ухудшение экономической ситуации в стране заставляют многих заемщиков задуматься о досрочном погашении полученных займов.

Однако не стоит погашать валютный долг досрочно любой ценой. Если процентная ставка по договору зафиксирована, а доход позволяет своевременно гасить долг, не следует погашать досрочно всю сумму.

При плавающей ставке, а также при росте курса иностранной валюты платеж по кредиту становится довольно большим в отношении к фиксированным доходам. В том случае лучше снизить объем имеющихся обязательств.

Получая валютную ипотеку, заемщик в числе прочих принимает также валютные риски, которые мало кто просчитывает заранее.

Простой на первый взгляд способ действий при росте курса иностранной валюты займа – изменить его на рублевый, обычно по курсу ЦБ РФ.

Текущая рублевая ставка вырастет, но заемщик будет гарантированно защищен от валютных рисков.

При выборе подхода, что делать с валютной ипотекой, заемщик должен реально оценить свои возможности, не уповая на позитивные сценарии (падение курса, уменьшение ставки или рост заработной платы).

Во многих банковских учреждениях возможно реструктуризировать валютные ссуды в рублевые.

Следует понимать, что процедура производится на дату заключения дополнительного соглашения к договору и остаток ссуды пересчитывается на эту дату (по курсу ЦБ), а не на дату обращения с заявлением.

Поэтому если курс в день подписания соглашения достигнет наивысшего значения, а затем будет снижаться, клиент может в результате оказаться с увеличенным размером кредитного долга и более высокой ставкой по нему.

Возможно ли рефинансирование?

Многие банки предлагают рефинансирование валютной ипотеки, что интересно и востребовано по разным причинам (Сбербанк, ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк).

У некоторых розничных банков подобной программы не существует (МКБ).

Для клиента получается не всегда выгодным пересчитанный остаток долга в валюте по действующему рублевому курсу. Рефинансирование не предполагает обязательного предоставления более выгодных условий в сравнении с действующим займом.

Большое значение имеют курс валюты, по которому будет пересчитываться остаток долга, и ставка по рублевым займам, которая всегда выше валютной.

Для того, чтобы оценить выгодность рефинансирования ссуды в ином банке или перевода остатка в рубли, необходимо просчитать обязательные дополнительные расходы:

• оценка залога (повторная);
• перезаключение полученного ранее полиса страхования;
• перерегистрация договора;
• комиссия за перевод в другой банк;
• комиссия за конвертацию и другие расходы.

Не всегда изменение рыночной конъюнктуры (уменьшение ставок, колебание курсов) предполагает необходимость и выгодность ссуды, ведь сама процедура обходится дорого.

Однако рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте представляет определенный интерес для всех сторон (банков, заемщиков), но предлагаемые сегодня условия не намного интереснее тех, что имеются у клиентов.

Как правило, при рефинансировании предлагается ставка, соответствующая действующим банковским продуктам - такие условия могут быть интересны лишь тем, кто оформил ссуду во время финансовых обострений.

Как избавиться от такой ипотеки?

Падение рубля, рост размера ежемесячных платежей и общая нестабильность экономической ситуации привели к естественному желанию многих заемщиков снизить валютные риски по действующим обязательствам.

Рефинансирование кредита в рубли не всегда выгодно и не всегда возможно. Но можно прибегнуть к другим методам.

Отсутствие ясности и определенности с валютным курсом даже в ближайшей перспективе стимулирует избавиться от валютной ссуды.

Досрочное погашение займа является наилучшим выходом, но не у всех есть такая возможность в виде свободных средств. А получение потребительских кредитов (беззалоговых) может лишь усугубить ситуацию, ведь ставки по ним намного выше и срок договора короче.

К тому же, не все банки идут на выдачу нового займа при наличии непогашенного кредита.

Валютный риск может быть уменьшен за счет частичного досрочного погашения ссуды.

Размер ежемесячного платежа можно будет уменьшить до величины, вполне посильной для оплаты даже при дорогой валюте.

Следует учитывать, что частичное погашение весьма выгодно в начале кредитования из-за структуры ежемесячных платежей (большую ее часть составляют проценты).

Другим способом является реструктурирование ссуды, либо отсрочка платежей.

Важно при этом не нарушать условия кредитного соглашения, чтобы у банка не возникли сомнения в платежеспособности и добросовестности клиента.

Банки заинтересованы в возврате выданных денег, поэтому всегда идут на определенные уступки добросовестным заемщикам.

При реструктуризации долга уменьшается ежемесячный платеж и увеличивается общий срок кредитования, что в итоге приводит к увеличению совокупной суммы переплат по ссуде.

Отсрочка платежей не является выгодной, так как проценты необходимо в любом случае оплачивать ежемесячно. А перенесенные суммы основного долга приведут к увеличению размера последующих платежей.

Однако если клиент надеется собрать средства для полного погашения долга и выжидает более удачный момент для конвертации рублей (в доллары, евро), имеет смысл провести реструктуризацию или продлить срок займа.

Определяясь в выборе ипотеки в валюте или в рублях, следует помнить о нестабильности курсов по отношению к рублю, а также о собственных активах и обязательствах.

Прогнозировать состояние курсов валют и собственные кредитные возможности на продолжительный срок, на который традиционно берется ипотека, сложно и рискованно.

Видео: Насколько выгодна ипотека в долларах?

Последние серьезные изменения в экономике страны сильно сказались на благосостоянии граждан. Особенно это отразилось на частных лицах, взявших ипотеку в валюте.

Система ипотечного кредитования имеет многочисленные программы в банках на различных условиях. Клиентом могут выбирать не только вариант, срок займа, объем первоначального взноса, но и валюту, в которой будет исчисляться ипотека.

Особенности валютного кредита

Любой кредит несет в себе риски, которые берет на себя заемщик. Несмотря на это каждый вид займа имеет определённые недостатки и преимущества.

Почему в последние годы были так популярны валютные ипотечные кредиты?

Преимущества кредита в иностранной валюте:

• возможность выбрать любую валюту: доллар, евро, швейцарские кроны, йены;
• ставки ниже, чем в рублевых;
• при укреплении национальной валюты стоимость кредита уменьшается.

Основным существенным недостатком такой системы является значительное увеличение объема кредита при резком падении рубля. Если ипотека берется на длительный период, то существует большая вероятность столкнуться с такой ситуацией. Ч

Чще всего валютная ипотека берется в период стабильности или роста экономики. Незначительные изменения в курсах не сильно сказываются на выплатах.

В условиях стабильной экономики валютная ипотека выбирается по причине меньших затрат. Даже при определенных скачках курса общий объем переплат по кредиту значительно ниже, чем в рублевом аналоге. Это делает популярным данные займы.

Падение курса рубля. Последствия

Но значительное падение рубля в 2014 году, сделало ипотеку в валюте самоубийством. Большая часть займов была взята при курсе около 30-34 рублей на 1 доллар. В январе 2015 года американская валюта перевалила за 70 рублей. Даже при стабилизации рубля на сегодняшний день до курса 1$=53 рубля, ежемесячные выплаты по кредитам стали непосильной ношей.

Проблема займов в иностранных денежных единицах встала для частных лиц очень острой. Граждане, чья ипотека в валюте, не знают, что делать. Как и при возникновении любой ситуации, связанной с неплатежеспособностью заемщика, необходимо незамедлительно обратиться в банк с соответствующим заявлением.

Несколько вариантов решения проблемы

Решением конкретной ситуации может стать несколько вариантов. К первому относится увеличение периода кредитования. В этом случае идет перерасчет стоимости всей ипотеки, ежемесячный платеж уравнивается до размера равному кризисного курса (по отношению к рублю).

При этом общий размер переплат значительно возрастает. Невозможен пересмотр периода, тогда когда ипотечный кредит изначально был оформлен на максимальный срок.

Вторым вариантом решение проблем с кредитом является рефинансирование. В этом случае необходимо перевести валютный займ в рублевый. Такой способ актуален для лиц, зарабатывающих в рублях.

Для этого придётся пройти все процедуры, связанные с оформлением ипотеки повторно: начиная от сбора справок, заканчивая оформлением страхования и расходами по оформлению.

Совершить рефинансирование не всегда возможно. Оно не оформляется для строящихся домов. Кроме того, такое переоформление часто не решает проблему значительного увеличения стоимости ипотеки.

Для жилищной ипотеки в валюте, третьим вариантом, что делать, могут стать кредитные каникулы. Это отсрочка платежей на определенный период. В установленный банком срок оплачиваются только проценты, сами выплаты не производятся. Такая ситуация помогает при реальных финансовых проблемах, таких как увольнение с работы.

В некоторых случаях за период каникул отечественная валюта может укрепиться и тогда выплаты значительно уменьшаться. Но такое развитие событий маловероятно.

В любом случае не стоит оставлять решение проблемы на самотек и накапливать долги и штрафы. Длительное неисполнение обязательств по любому кредиту ведет к обращению банка в суд и продаже недвижимости с торгов.

Государственные меры

Сложившаяся ситуация на ипотечном рынке требует решения не только на уровне банка и клиента, но и на государственном. Для решения вопросов по ипотеке в валюте, что сделало государство?

Данная ситуация не первый месяц рассматривается как Центральным Банком, так и Государственной Думой. Особенностью поиска выхода, является учет интересов, как заемщиков, так и кредиторов.

Одним из предложений, выдвинутых от государства, является реструктуризация ипотечных кредитов по иному курсу валют. Выдвигается предложение по усреднённому значению в 40 рублей за один доллар. Это не устраивает обе стороны.

Банки ссылаются на тот факт, что их клиенты не воспользовались возможностью реструктуризации после прошлого кризиса с 2009 года. Многие клиенты уже имели представление о рисках валютного кредита. Часть банков говорят о тяжелой ситуации в работе учреждений, если данная реструктуризация будет осуществлена.

Заемщики также не находят такой вариант решением проблемы. Даже при таком фиксированном курсе возрастет общий объем всей кредитованной суммы. Она значительно отличается от той, что предполагалась изначально при заключении договора.

По ипотеке в валюте последние новости связаны с отклонением в мае законопроекта о реструктуризации кредитов. Проект обязывал банки осуществлять перевод займа из валюты в рубли по заявлению клиента в течение 30 дней.

Курс должен был определен датой заключения договора. То есть пересчет осуществлялся бы по тому уровню российского рубля по отношению к иностранной валюте, который был зафиксирован к моменту документально оформленного ипотечного кредитования. Процентная ставка должна была не превышать 12,2% в год. Запрещались бы штраф за просрочку.

Данный законопроект по ипотеке в валюте Госдумой, по последним новостям, был отклонен. Этот вариант решения проблемы не учитывал интересы финансовых учреждений. Изложенные пункты могли принести серьезные убытки для банков, что могло вызвать бы дальнейшие проблемы в финансовом секторе.

По факту конкретных решений, связанных с изменениями условий валютных ипотечных кредитов, государством не выработано. Но невмешательство и оставление положение дел на нынешнем уровне не позволит само собой решить проблему.

Высокий курс валюты не дает клиентам банка возможности в полной мере оплачивать ежемесячные выплаты. Реализовывая квартиры должников на торгах, банки не смогут окупить весь объем кредита. Поэтому решение данного вопроса напрямую зависит от государственного урегулирования.

Что называется, прорвало. Проблема валютных ипотечников, тлевшая в 2014, разгоревшаяся в 2015, взорвалась в январе 2016, когда доллар превысил 80 рублей. Кредиты, которые и при курсе в 30-33 рубля был далеко не самым привлекательным, в 2016 году стали совершенно неподъемными. Прорвать-то прорвало. Ипотечники атакуют банки, активно дают интервью в СМИ, грозятся перекрыть, но что делать с самим кредитом, просрочка по которому ежедневно растет? Об этом сегодня и поговорим.

Откуда взялась валютная ипотека?

Валютная ипотека стартовала относительно недавно – в 2004/2005 гг. В те годы, если кто уже успел забыть, резко пошли вверх цены на жилье, доллар и евро падали, а рост зарплат порождал уверенность, что тяжелые времена закончились и россияне заживут, как в Норвегии или, на худой конец, как в Испании.

К слову, в популяризации валютной ипотеки главную роль сыграли как раз банки.

Во-первых , ипотека в евро и долларах для финансовой организации была выгоднее, чем в рублях. Дело в том, что займы на зарубежных рынках оформлялись в валюте и по весьма привлекательным условиям: в среднем, 2-4%.

Во-вторых , предлагая ипотеку в валюте, банки расширяли ассортимент услуг: хочешь – бери в рублях, хочешь – в евро/долларах. Заемщикам, на первый взгляд, валютная ипотека также была интересна: курсы доллара и евро постепенно снижаются, а процентная ставка по такой ипотеке несколько ниже – в среднем, на 0,5-2%, что в пересчете на долгие годы дает значительную экономию.

Скептикам, намекавшим на непреложный кредитный закон «бери кредит в той валюте, в которой ты получаешь доход», указывали на динамику курсов валют, которая имела устойчивый уклон вниз.

В итоге пик валютной ипотеки пришелся на 2007-2008 год, когда в ней оформлялось свыше 20% сделок.

В 2008 году, к примеру, ипотеку в долларах, евро и швейцарских франках оформили свыше 17,4 тысяч заемщиков на общую сумму 95 млрд. рублей. Большинство заемщиков – жители городов-миллионников, среднего дохода, среднего возраста, с детьми - типичные представители среднего класса.

Затем наступили смутные времена. Первым звоночком стал резкий курс швейцарского франка, в котором кредит брала немалая часть заемщиков. Именно эта валюта выросла больше остальных. К примеру, если 1 января 2008 года курс франка составлял 21,78 рублей, то 1 апреля 2009 – уже 30,42, увеличившись на 29,5%. Доллар за этот же срок вырос на 27,7%. Но ситуацию с ипотечным валютным кризисом конца 2008-2009 года удалось выровнять относительно быстрым восстановлением курса рубля. Кроме этого, рост на 29,5% - это вам не рост на 230-250%, который мы наблюдаем с конца 2014 года.

Впрочем, кризис 2008-2009 года несколько отрезвил валютных ипотечников. Популярность этого вида займа стремительно пошла вниз. К примеру, за 2009-2014 гг. заемщики оформили в банках 12,4 тысячи валютных ипотечных кредитов, то есть меньше, чем за один 2008 год. По состоянию на начало 2016 года в России порядка 25 тысяч валютных заемщиков, которые должны банкам свыше 117 млрд. рублей (всего 3,5% от совокупной ссудной задолженности по жилищным кредитам). Каждый пятый валютный заемщик уже вышел на просрочку. Очевидно, что в самое ближайшее время их число резко вырастет: в условиях падения доходов платить кредит, выросший в 2-2,5 раза, могут лишь единицы.

Как действуют валютные ипотечники?

К чести валютных ипотечников, терпели они сложившуюся ситуацию долго, до последнего надеясь, что курс рубля развернется в другую сторону. И лишь когда эта надежда (а вместе с ней и финансы) иссякли, приступили к активным действиям.

Список мер, к которым прибегают ипотечники, широк. Это массовые и одиночные пикеты, акции в офисах банков, где заемщики даже приковывали себя наручниками, обращения к властям всех уровней. Банки также реагируют по-разному. «Газпромбанк» предложил валютным ипотечникам конвертировать долг по льготному курсу в 50 рублей за доллар, «Абсолют Банк» - по 57-65 рублей за доллар, «Совкомбанк» - по 60 рублей за доллар. «Хоум Кредит Финанс» предлагал осенью реструктуризацию ипотеки по 45 рублей за доллар. Тот же «Абсолют Банк» готов реструктурировать валютную ипотеку в ипотеку рублевую под 12% годовых, а ВТБ24 – по 11% годовых (весьма льготная ставка на сегодняшнее время). В числе банков, которые практически полностью решили проблему валютных ипотечников – Сбербанк, у которого на октябрь прошлого года было порядка 2,4 тысяч таких клиентов. Среди вариантов решения проблемы рассматриваются также кредитные каникулы, когда в течение полугода-года заемщик платит либо только проценты, либо часть ежемесячного платежа (25-30%).

• Какие требования валютных ипотечников? Требования довольно простые. Первое из них – реструктуризация валютной ипотеки в рублевую по курсу валюты, действительному на октябрь 2014 года (31 октября 2014 года курс доллара составлял 43,39 рублей, евро – 54,63 рубля).
• Второе требование: банки обязаны нести солидарную с заемщиками ответственность за выданные кредиты.
• Третье требование: лояльные предложения по судьбе просроченной задолженности.

Безусловно, эти требования, а также массовые акции протестов вызывают раздражение у довольно многих граждан. Логика рассуждений такова: эти заемщики решили сэкономить, взяли дешевые кредиты, не оценили риски, а когда ситуация изменилась в катастрофическую для них сторону, потребовали изменить условия и начали угрожать. Здравое зерно здесь, конечно, есть. Просчитывать риски – это обязанность заемщика. Но сегодня вопрос стоит не в том, правы ли валютные ипотечники, а в том, что с этой проблемой делать? 25 тысяч заемщиков – это как минимум 75-80 тысяч членов их семей, что равно населению небольшого города. Бросать такое количество на произвол судьбы нельзя ни в коем случае.

Что делать тем, у кого оформлена валютная ипотека?

На самом деле, вариантов много и одновременно вариантов мало. Много – потому что все зависит от правительства РФ. Мало – потому что все, опять же, зависит от правительства РФ, а пока места для «маневра» совсем немного.

Первый и самый очевидный вариант – это реструктуризация ипотеки . Механизм простой и уже обкатанный рядом банков. Заемщики и банк приходят к решению взять за основу для реструктуризации курс валюты на определенную дату, затем валютная ипотека конвертируется в рублевую под определенный процент. Но уже здесь возникают разногласия. Заемщики чаще всего просят взять за основу курс, действовавший в октябре 2014 года, то есть до пикового роста валюты, банки предлагают курсы в среднем от 55 до 65 рублей, что, конечно, отличается, но не слишком сильно от действующего. А ситуация, повторимся, требует коренного изменения.

Второй вариант – потерпеть еще немного и подождать, что предложат законодатели . По информации представителей Госдумы, в ближайшее время там будет подготовлен и внесен на рассмотрение законопроект о реструктуризации. Его содержание практически идентично требованиям валютных заемщиков: банк обязан рассмотреть заявление о переводе валютной ипотеки в рублевую в течение месяца после обращения клиента, реструктуризация производится по курсу на 1 октября 2014 года, а процентная ставка устанавливается на уровне средневзвешенной на 2014 год – 12,2%. Правда, законодателям придется выслушать мнение представителей финансового сектора, которые наверняка не будут в восторге от таких инициатив.

Впрочем, первый звоночек уже есть. В конце января ЦБ разослал по банкам письмо с рекомендациями по реструктуризации валютной ипотеки.

В частности, Центробанк рекомендовал банкирам переводить доллары в рубли из расчета курса, действовавшего на 1 октября 2014 года (39,4 рубля), а также устанавливать процентные ставки, соизмеримые с действовавшими ставками в рублях в тот период. Однако такая инициатива вызвала неприятие со стороны банков, представители которых заявили о неминуемых убытках от такой реструктуризации.

Третий вариант, как не странно, существует. Валютному ипотечнику нужно сослаться на постановление о предоставлении помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков , подписанное Дмитрием Медведевым еще весной прошлого года. Распоряжение предусматривает помощь тем заемщикам, выплаты у которых по кредиту увеличились на 30 и более процентов (по факту под эти условия подходят почти все валютные ипотечники). Помощь (деньги были выделены АИЖК) может быть оказана семьям с двумя и более маленькими детьми, молодым семьям, инвалидам и ветеранам, работникам бюджетной сферы и т.д. Правда, по отзывам самих заемщиков, данное распоряжение практически не работает.

Четвертый вариант – это личное банкротство . Закон уже действует с осени прошлого года, правда, пока его правоприменение не слишком широко. Но в этом случае валютному ипотечнику придется отказаться от многого: автомобиля (если он не является средством заработка), предметов роскоши, недвижимости (кроме единственного жилья), права выезда за границу, работать на руководящих должностях и т.д. Но это вполне реальный выход из сложившейся тяжелейшей ситуации.

Наконец, есть и пятый вариант, самый неблагоприятный для заемщика. Это продажа ставшей непосильной квартиры и переезд в более скромное жилье. Ряд валютных ипотечников уже пошли по этому пути: сняли обременение с квартиры, нашли покупателя и продали. Правда, избавляться от жилья на падающем рынке значит мириться с огромными потерями. Наконец, многим валютным ипотечникам в этом случае просто не на что будет купить другое жилье.

Подведем итоги. Ситуация с валютными ипотечниками крайне сложная и требует безотлагательного решения. Это решение может быть принято только на самом высоком уровне, так как обе стороны предлагают практически взаимоисключающие варианты. Надеемся, что ждать решения осталось недолго. В конце января премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что государство в ближайшее время предложит вариант выхода из сложной ситуации, предложив, с одной стороны, льготную реструктуризацию для заемщиков и поддержав, с другой стороны, банки, компенсируя им потери, которые обязательно возникнут.

Правда, сразу возникают другие вопросы:

Как поведут себя валютные ипотечники, если курс рубля в обозримом будущем упадет ниже курса на 1 октября 2014 года (39,4 рубля)? Снова пойдут брать банки штурмом?

Не покажется ли такая льготная реструктуризация обидной для тех клиентов, которые сейчас оформляют ипотеку по 13 и более процентов?

2008 год был рекордным по количеству ипотечных кредитов в валюте, особенно в долларах. Никто не ожидал, что пройдет несколько лет и рубль подешевеет вдвое, а оставшийся долг превысит стоимость всей квартиры. Ежемесячные выплаты в переводе на рубли стали не просто высокими, а неподъемными. Как это могло произойти и что может сделать заемщик валютного ипотечного кредита?

На 1 января 2009 года, по данным Центробанка, в России было выдано 18 270 ипотечных кредитов в валюте. Это был абсолютный рекорд, с тех пор ежемесячная цифра не превышала 3,5 тыс., а в октябре 2014 было выдано по стране всего 656 кредитов. В 2008 году такой высокий результат связан с тем, что отказникам по рублевым кредитам банки предлагали оформить ипотеку в долларах - и проценты, и ежемесячные выплаты были ниже, поэтому доступней для людей со средней зарплатой. Не получалось в долларах, не проходили по требованиям - предлагали программы в швейцарских франках и японских йенах (от этих валют для ипотечных кредитов банки после 2008 года отказались). Евро почти не использовались.

К сожалению, многие работники банков отказываются комментировать данную тему. Но все же нашлись те, кто согласился сделать это анонимно. : «Большая часть валютных ипотечных кредитов была выдана до кризиса 2009 года, и сегодня мы отмечаем, что спрос на ипотеку в долларах или евро почти отсутствует.
По статистике, почти все заемщики, оформившие не рублевую ипотеку в 2006 - 2008 гг., уже расплатились с банками, однако в то же время значительную часть портфеля просроченных кредитов составляют как раз валютные займы.

Сегодня брать валютные кредиты имеет смысл, если основной доход заемщик получает в валюте, в остальных случаях - слишком большую сумму можно потерять на конвертации и колебаниях курса».

Многие люди брали в 2008 году деньги на длительный срок, более 10 лет. Для того чтобы наглядно отразить ситуацию, приведем пример. В 2008 году для покупки однокомнатной квартиры стоимостью 156 000 $ (4 280 000 руб.) был взят кредит на сумму 136 000 $ (первоначальный взнос - 20 000 $) под 9,75%, на срок 15 лет. Ежемесячный платеж - 1440,73 $ (39 528 руб.). Всего банку за пятнадцать лет нужно было выплатить 259 331 $. За шесть лет выплачено 103 732 $, по состоянию на ноябрь 2014 года осталось выплатить около 155 600 $, но квартира сейчас стоит 117 647 $ (6 млн руб., по курсу в ноябре 1$ = 51 руб.). То есть долг превышает стоимость квартиры. Ежемесячный платеж в рублях уже не 39 528, как в 2008 году, а 73 477 руб., и с падением рубля это величина только растет.

Заемщик не может платить такие суммы. Ловушка оказалась почти безвыходной: продать квартиру невозможно - не хватит денег даже погасить долг, найти новую работу с большой зарплатой - тоже проблема. Остается два варианта - ждать поправок в законодательстве о снижении рисков заемщиков и возможности переводить долг в рубли по льготному курсу или договориться с банком о реструктуризации долга. Во втором случае можно увеличить срок кредита с уменьшением ежемесячных платежей. Если это не подходит (до истечения срока платежей наступит пенсионный возраст или по другим причинам), то можно рефинансировать кредит в рубли, то есть фактически брать новый заем, погасив им старый. К сожалению, льготные программы рефинансирования валютных вкладов, которые предлагались банками в 2009 году, уже не работают. Проценты по рублевому кредиту могут оказаться выше, как и ежемесячные платежи. Можно перекредитоваться в другом банке в той же валюте, но с более низкой процентной ставкой. Но остается главная проблема и в случае рефинансирования в рубли, и перекредитования в валюте: если долг больше стоимости квартиры на момент обращения, то банк не примет ее в залог.

Попытки найти решение

К проблемам ипотечных заемщиков пытались подключиться и депутаты Госдумы. Однако 12 ноября 2014 года был отклонен законопроект от коммунистов, которые предлагали запретить выселять на улицу обанкротившихся заемщиков и использовать для их «временного проживания так называемый маневренный жилой фонд на время, пока семья не решит в каком-то варианте свою проблему». Депутаты «Справедливой России», в ответ на обращения граждан, обсуждают инициативу по ограничению валютного риска для заемщика в 15%, считая это возможным и целесообразным: «…в случае снижения курса иностранной валюты по отношению к рублю возникают валютные риски у банков, в случае повышения курса валюты - риски несут заемщики, но в пределах 15%». Но пока инициатива не оформлена в законопроект и официально не опубликована.

О подобном снижении рисков было сказано на пикетах валютных ипотечных заемщиков у Центробанка России и здания Госдумы осенью 2014 года. Требование «ограничить валютный риск 10-15% или же перевести основной валютный долг в рубли, по курсу рубля на дату выдачи и к этой сумме применить среднерыночную ставку по кредиту в рублях» было изложено в письме Председателю ЦБ Российской Федерации от валютных ипотечных заёмщиков двух банков. Кредиты были получены в швейцарских франках и долларах США. В письме упоминалась Статья 451 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет изменить условия договора, если обстоятельства «изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». «Значительно отличающиеся условия» особенно ярко проявились во франках и йенах. Как написали заемщики: «Вот еще результат ипотеки в экзотической валюте: берешь в рублевом эквиваленте 4 000 000 руб., планируешь отдать 11 500 000 руб., а придется отдать почти 24 000 000 руб. вместе со страховкой. Какая ипотека, такие и результаты. Экзотические!»

Ответа или конкретного решения Центробанка по этому вопросу не последовало. И, по-видимому, поправок в законодательство в ближайшее время не будет. Но все-таки, разве такое значительное изменение курса валют не может являться форс-мажорным обстоятельством и основанием для пересмотра условий договора?

Представитель одного из столичных банков : «Рост курса, безусловно, влияет на величину ежемесячного платежа, однако с юридической точки зрения не может быть отнесен к категории форс-мажорных обстоятельств. Валютные колебания - вполне закономерное и естественное рыночное явление, которое может как увеличить, так и снизить совокупную задолженность клиента. Что можно посоветовать валютным заемщикам? К сожалению, универсальных инструментов в данном случае не существует. Банк может рефинансировать кредит и перевести его в рубли, однако в результате этого сумма долга может превысить текущую, даже с учетом уже выплаченных процентов.

Следует также обратить внимание на то, что во время роста курс, достигнув пикового значения, как правило, начинается снижаться и зачастую возвращается к первоначальным значениям. Поэтому прежде чем принимать решение о конвертации долга в рубли, следует все хорошенько обдумать и дождаться, пока период активного роста валюты закончится».

За помощью в банк

Если нет никакой возможности продолжать выплаты по валютному ипотечному кредиту после обвала рубля, то самый оптимальный вариант - найти выход из сложившейся ситуации вместе с банком. На наши вопросы помог ответить Георгий Тер-Аристокесянц, директор Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы .

Можно ли найти компромиссное решение между банком и заемщиком, например, продлить срок выплаты кредита или уменьшить долг?

В случае осложнения финансового положения и возникновения трудностей с выплатой ежемесячного платежа Банк Москвы предлагает реструктурировать ипотечный кредит одним из двух способов:

1. Увеличение срока кредитования до 30 лет, без изменения других существенных условий договора.

2. Платежные каникулы - они позволяют заемщикам снизить размер ежемесячных платежей. Снижение платежа зависит от срока каникул:

3 мес. — выплата 30% от платежа;
4 мес. — выплата 40% от платежа;
5 мес. — выплата 50% от платежа;
6-12 мес. — выплата 60% от платежа.

Платежные каникулы позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку. Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями, такими как потеря работы, декретный отпуск.

Что бы Вы могли посоветовать заемщику валютного ипотечного кредита, если он получает зарплату в рублях, а ежемесячные выплаты по кредиту стали неподъемными из-за резкого изменения курса? Продать квартиру он не может, так как долг банку практически теперь равен или больше стоимости квартиры, и он не только потеряет все свои выплаты, но и может остаться должен банку. Как ему лучше поступить?

В этом случае возможно провести рефинансирование валютного кредита на рублевый кредит по действующим ставкам кредитования, в Банке Москвы такая программа эффективно действует.

Востребованы ли сегодня ипотечные кредиты в валюте?

После 2008 г. наблюдается резкое падение спроса на валютные кредиты и сокращение валютных программ и продуктов банков. На сегодняшний день в Банке Москвы спрос на валютные кредиты практически отсутствует.

Подводя итоги, отметим, что в отсутствии законодательных поправок и решений об ограничении валютного риска для заемщиков остается несколько вариантов решения проблемы. Первый и самый очевидный - договориться с банком о реструктуризации долга (увеличении срока кредитования, предоставлении платежных каникул) или рефинансирования его в рубли. Однако во втором случае ежемесячный платеж может не уменьшиться, а вырасти, и в некоторых случаях сумма долга превысит размер залога и рефинансирование потеряет смысл. Второй вариант - оставить все как есть и пытаться найти новые силы и возможности, чтобы продолжать выплачивать долг. Не исключено, что однажды, достигнув максимума, курсы валют начнут снижаться и вернутся на прежний уровень, а заемщики ипотечной валюты смогут вздохнуть спокойно.