Недвижимость с гарантированной доходностью: памятка для инвестора. Инвестиции в недвижимость за рубежом – доходно ли это

В настоящее время многие люди стремятся стать инвесторами. Другими словами, они выбирают инвестиционные активы и вкладывают в них накопленный капитал. Инвестиции в зарубежную недвижимость являются одним из самых желанных видов капиталовложений.

Подобное инвестирование имеет большое количество плюсов. Главным для многих инвесторов было и остается гражданство той страны, в которую ты вкладываешь деньги. Однако как любая медаль всегда имеет две стороны, так и инвестиции в недвижимость за рубежом имеют свои минусы.

Подавляющее большинство отечественных инвесторов стремятся инвестировать капиталы в покупку именно жилой недвижимости. Это могут быть дома, квартиры и апартаменты.

Имеется огромное количество преимуществ, которые подразумевают под собой капиталовложения в недвижимость иностранного государства. Причем зачастую они носят сугубо индивидуальный характер. Рассматривать их все в рамках данной статьи просто не имеет смысла. Именно поэтому ниже мы разберем только самые значительные плюсы рассматриваемого инвестирования.

1. Текущие цены на объекты недвижимости во многих зарубежных странах существенно меньше чем мегаполисах и курортных регионах Российской Федерации. При этом потенциальные доходы, которые данные активу будут приносить в будущем значительно больше.
2. При вложении средств в жилые объекты заграничной недвижимости у инвестора появляются возможности ее личного использования. То есть ему совсем необязательно постоянно сдавать ее в аренду. Время от времени он и члены его семьи могут проводить отпуск в понравившемся им месте. Причем расходы на такой отдых будут значительно ниже по сравнению с проживанием в отелях или в арендуемом жилье.
3. Если на определенных условиях вложить деньги в недвижимость Испании, Кипра, Болгарии, Латвии, Греции, Сент-Китс и Невиса, Великобритании и ряда других стран, инвестор может рассчитывать на получение их гражданства.
4. Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости отлично отвечают принципам диверсификации или деления рисков. Другими словами, инвестор, вкладывающий капитал в несколько разных инвестиционных активов, в гораздо меньшей степени рискует его потерять.

Существующие минусы

Мы думаем, что многих людей удивит длина списка с имеющимися недостатками рассматриваемых вложений. Ведь на первый взгляд, в покупке зарубежной недвижимости, в каком-нибудь райском местечке видятся исключительно преимущества. Однако на деле все обстоит не настолько радужно.

1. Инвестору, который не владеет всей необходимой информацией про особенности законодательства и обычаев делового оборота конкретного государства, достаточно сложно самостоятельно купить в ней недвижимость. Более того, такая попытка подразумевает под собой более чем существенные риски. В связи с этим инвестиции в недвижимость другой страны практически всегда проводятся через посредника. Такие компании просят за свои услуги достаточно солидные комиссионные.
2. Капиталовложения в иностранную недвижимость всегда связаны с дополнительными расходами. Их размер редко составляет меньше 7–15% от стоимости приобретаемого объекта. Большая часть этой суммы уйдет на оплату местных налогов и сборов.
3. Инвесторы всегда будут всецело зависеть от местной правовой системы. Никогда нельзя исключать возможностей принятия новых законов, которые ухудшат положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами данного государства. В частности, их доход, связанный со сдачей квартиры в аренду, может быть обложен дополнительным налогом.
4. Ни одно из государств мира не застраховано от политических и экономических потрясений. Они чаще всего приводят к тому, что стоимость недвижимости существенно падает. То же самое происходит и со спросом на квартиры и дома со стороны арендаторов. Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию с беженцами из стран Африки и Ближнего Востока. Она уже в значительной степени сказалась на инвестиционной привлекательности недвижимости во многих странах. А если ситуация еще больше обострится, то последствия для инвесторов могут быть самыми печальными.

Таким образом, каждому инвестору, планирующему вкладывать деньги в объекты недвижимости иностранного государства, следует трезво оценивать не только плюсы, но и минусы таких капиталовложений.

В какие страны выгодно инвестировать

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

1. Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
2. Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
3. Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене. В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
4. Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене. После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Какие расходы стоит запланировать

Любые капиталовложения подразумевают под собой не только основные, но и дополнительные расходы. В случае с покупкой зарубежной недвижимости размер таких трат может оказаться для инвестора неприятной неожиданностью. О чем следует помнить:

• расходы на лицензии и разрешения на приобретения объекта недвижимости в иностранном государстве;
• расходы на юридическое сопровождение;
• расходы на местные налоги, сборы и пошлины;
• оплата коммунальных платежей;
• траты на ремонт.

Покупка иностранной недвижимости является довольно неоднозначным инвестиционным инструментом. При этом тысячи людей вкладывают денежные средства именно в этот актив.

Для одних доходность - это чистая прибыль за вычетом всех расходов и налогов, для других - IRR, то есть показатель, рассчитываемый на основании денежных потоков с учетом дисконтирования и условной цены продажи через 10 лет, для третьих - годовая выручка, деленная на стоимость недвижимости. И все по-своему правы.

Среди инвесторов нет согласованного представления о доходности, поэтому многие из них имеют завышенные ожидания

Из-за двусмысленности толкования инвесторы часто «сравнивают теплое с мягким», принимают неверные решения, выбирают некачественные объекты или просто теряют время. Важно понимать, как бизнес-партнер делает расчеты, и синхронизировать понимание доходности и рисков.

Многие клиенты интересуются объектами с высокой доходностью, но когда дело доходит до покупки, мало кто станет приобретать некачественный актив, пусть даже высокодоходный. Большинство стремится приобрести недвижимость в хорошем состоянии и в благополучном районе, с доходностью не ниже 5–7%. Но в большинстве случаев высокая доходность означает, что объект находится не в лучшей локации. Невозможно купить качественную недвижимость дешево, так как на горячих рынках спрос на нее высок.

Один из наших клиентов владел офисным зданием в центре Берлина. Недавно он получил четыре предложения от крупных институциональных покупателей, которые были готовы приобрести объект с доходностью 4% без вычета расходов. Одновременно я показал здание вьетнамскому клиенту, но он соглашался только на 5%, несмотря на то, что качество этого объекта и актуальное положение дел на рынке не позволяют купить что-либо подобное с такой доходностью. В итоге здание в течение месяца было продано канадскому покупателю с доходностью 4%, а вьетнамец по-прежнему ищет в центре Берлина идеальный объект, который принесет ему 5% годовых.

Фото: Unspash 2

Кредитный рычаг

Покупатели часто не понимают, как рассчитывается доходность при использовании кредита. Они не привыкли, что заемное финансирование может быть дешевле стоимости аренды объекта. Поэтому им трудно осознать, что за счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно вырасти.

За счет кредита доходность на вложенный капитал может существенно вырасти

Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта под 2–3% годовых. При арендной доходности 6,5% доходность на вложенный капитал (IRR) с учетом кредита может достигать 7–8%.

Фото: Unspash 3

Доля девелопера

Помимо арендного бизнеса в последние годы многие инвесторы интересуются проектами добавленной стоимости. План обычно такой: купить, построить или отремонтировать, добиться высокого арендного дохода, повысить стоимость, а затем продолжить владеть объектом или продатьего .

Если такой сценарий воплощается с помощью девелопера, то проектная доходность будет отличаться от того, что реально получит инвестор, так как из нее будет вычитаться доля девелопера. Например, IRR проекта может составлять 30%, а инвестор получит только 15%.

Фото: Unspash 4

Манипуляции с финансовой моделью

Компании, реализующие проекты добавленной стоимости, нередко совершают манипуляции с финансовыми моделями, чтобы искусственно завысить показатели: изменяют стоимость заемного финансирования, объем кредита или скорость возврата капитала, занижают расходы или слишком оптимистично прогнозируют доходы. Всё это может завысить экономическую привлекательность проекта в несколько раз, а инвестор в итоге рискует не получить заявленную доходность.

В таком случае рекомендуется внимательно изучать финансовые модели, а также работать только с тем девелопером, который готов вкладывать в проект много собственных средств - а значит, рискует не только деньгами инвестора, но и своими.

Фото: Unspash 4

Риски

Большинство инвесторов понимают, что доходность прямо пропорциональна риску. Однако многие готовы купить объект с более высокой доходностью, не задумываясь о том, с какими рисками он связан и что будет в случае негативного сценария.

Доходность прямо пропорциональна риску

Например, мы реализуем девелоперские проекты в Греции без проектного финансирования, полностью за собственные средства, и добиваемся доходности для инвестора на уровне 12 – 15% за вычетом всех расходов и налогов. Один из клиентов сказал, что и в Германии можно заработать на строительстве 15% (хотя это непросто). Но надо понимать, что в Германии проект будет, скорее всего, закредитован на 70 – 80%, то есть при негативном сценарии есть риск потери капитала. В Греции же такого риска нет, но существует опасность, что продать не удастся и мы останемся с неликвидной недвижимостью с малой доходностью. Какой сценарий хуже - потерять всё или получить меньшую доходность?

Фото: Unspash 6

Выводы

Когда партнеры оценивают финансовые характеристики проекта, нужно заранее определить все термины, методику расчета и возможные риски. Иначе высока вероятность недопонимания, потери времени и денег.

По моему мнению, в арендных проектах сперва лучше анализировать самый простой показатель - годовую арендную выручку, деленную на стоимость объекта (англ. yield или cap rate).

В проектах добавленной стоимости советую обращать внимание на доходность после вычета расходов на управляющую компанию и на местные налоги до уплаты личного подоходного налога инвестора.

Завышенные ожидания доходности, сложности с подтверждением легальности средств, некомпетентность - отзывы зарубежных риэлторов о российских инвесторах.

Покупка недвижимости за рубежом — непростое дело и для тех, кто приобретает ее впервые, и для уже опытных инвесторов. С какими трудностями сталкиваются покупатели из России чаще всего? Международный брокер недвижимости Tranio провел опрос 476 экспертов рынка недвижимости из 33 стран, в котором они рассказали о своем опыте работы с русскоязычными клиентами, а также о том, какие факторы чаще всего затрудняют и срывают сделки.

Источник: Tranio

Завышенные ожидания доходности

Самая частая проблема, с которой сталкиваются иностранные риэлторы при работе с русскоязычными инвесторами, - завышенные ожидания доходности. Так считают 56% респондентов (опрошенные могли выбрать до двух вариантов ответа, поэтому сумма всех результатов превышает 100%). Как показал опрос, в среднем покупатели арендной недвижимости ожидают получить доходность в 6-7% годовых.

Если в каких-то странах эта цифра близка к реальности, то, например, на надежном рынке недвижимости Германии доходность от долгосрочной аренды составляет всего 2-3% годовых. Более высокие показатели на немецком рынке возможны разве что при очень позитивном сценарии, считает Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio: «Сегодня в Германии получить 7-8% годовых можно только при соблюдении трех условий: нужно взять кредит, продумать эффективное налоговое решение и удачно продать объект через 3-10 лет».

Доходность арендного бизнеса варьируется в зависимости от типа недвижимости, а в случае с жилой недвижимостью - от вида аренды. Например, долгосрочная аренда может приносить 2-3% годовых, краткосрочная - 4-5%.

Интересно то, что, сопоставив результаты с ответами на другой вопрос - о том, в какой ценовой категории чаще всего покупают недвижимость клиенты опрашиваемых риэлторов - можно сделать вывод: чем выше стоимость сделки, тем реже агенты отмечают проблему завышенных ожиданий.

Подбор объекта

Второй фактор, затрудняющий сделки, - поиск или выбор подходящего объекта. Он получил в два раза меньше голосов (26%), чем первый вариант.

«Найти интересные предложения сложно. Из-за обилия денег на рынке очень мало объектов по разумным ценам, их быстро скупают профессиональные игроки», - говорит Георгий Качмазов.

Особенно остро проблема стоит в Греции, где этот вариант ответа выбрали 73% респондента. Это вполне объяснимо: кризис в Греции привел к дефициту качественных предложений.

В большинстве случаев хорошие объекты быстро раскупают местные инвесторы, и они уже не доходят до зарубежных покупателей.

Подтверждение легальности средств

Еще одна распространенная проблема, которую отметила четверть респондентов, - подтверждение легальности средств при открытии счета в зарубежном банке (комплаенс). От инвестора могут потребовать предоставить и налоговые декларации, и документы, подтверждающие получение наследства, дивидендов, продажу имущества или арендного дохода.

«Клиентам нужно обращать внимание на требования банка к предоставляемым документам: к примеру, в одном банке достаточно простого перевода, а в другом требуют, чтобы он был нотариально заверен или выполнен местным сертифицированным переводчиком», - комментирует Екатерина Шабалина, юрист Tranio.

Покупатели с большим бюджетом сталкиваются с проблемой комплаенса чаще, чем клиенты, планирующие купить недорогой объект.

Чаще остальных на трудности при проверке легальности средств жалуются риэлторы из Латвии, Австрии, США, Испании и Чехии. «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств. В Латвии ситуация особенно усложнилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании «русских денег». В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки», - объясняет Георгий Качмазов.

Вероятно, по этой же причине многим русскоязычным клиентам оказывается сложно получить кредит - эту проблему назвали 22% опрошенных риэлторов.

Затягивание сделки и некомпетентность

Пятая часть респондентов отметила нерасторопность русскоговорящих покупателей как главный фактор, из-за которого срываются сделки. Как показывает анализ результатов опроса, особенно это свойственно клиентам с бюджетом выше среднего (от нескольких миллионов евро). Однако таких покупателей реже, чем остальных, риэлторы характеризуют как некомпетентных в вопросе инвестиций (15% респондентов).

Особенно остро проблема некомпетентности покупателей в вопросах инвестиций стоит в Турции, Португалии и Таиланде.

Всего 9% иностранных риелторов отметили неготовность русскоязычных инвесторов следовать устоявшимся процедурам ведения сделки - эта проблема оказалась более характерна для покупателей с большим бюджетом.

Языковой барьер и сложности при структурировании сделки редко препятствуют ее успешному заключению - эти варианты получили всего по 4% голосов. Как считает Георгий Качмазов, русскоязычные инвесторы стали более искушенными и разумными: «Они зачастую говорят на английском сами или имеют англоговорящих сотрудников, поэтому для них не составляет труда общаться с иностранными агентами».

Приветствую! Многие ругают Роберта Кийосаки за то, что его рекомендации далеки от российской реальности. Основной упор автор книг-бестселлеров делает на инвестиции в недвижимость. Но в России далеко не все инвесторы могут себе позволить вложения от $50 000.

Тем не менее, покупка квадратных метров остается одним из самых популярных и надежных способов сохранить и . При должном умении конечно же.

И сегодня я хочу рассказать о том, с чего можно начать вкладывать в недвижимость, какие способы есть, какие страны и города все чаще привлекают инвесторов и почему Россия и Москва не входят даже в первую «тридцатку».

Пожалуй это первое, что приходит на ум если вы решили вложить свои деньги в недвижимость. На первый взгляд тут все просто: инвестор покупает конкретную квартиру (дом, торговую площадь, офис, склад или просто место на парковке).

Заработать на такой инвестиции можно двумя способами:

• Сдавая недвижимость в аренду (посуточно, помесячно или на длительный срок). Такие инвестиции называют «рентными»
• Купив актив по более низкой цене, а продать по более высокой (спекулятивный доход)

Есть даже профессиональные инвесторы, которые приобретают недвижимость на пике кризиса по минимальной цене и продают ее через несколько лет по максимальной. Но как правило неподготовленного инвестора ждет более пессимистичный сценарий.

У вас есть приличная сумма денег, которую вы решаете вложить, чтобы получать стабильный . Вы советуетесь со своими знакомыми и все как один твердят: только в недвижимость! Ведь каждый знает, что в России «уникальный рынок» и здесь недвижимость только растет в цене (во всяком случае, так считает абсолютное большинство).

Не долго думая (ну или мучительно долго) вы все же решаетесь на покупку квартиры (потому что, как правило, у частного инвестора денег нет). Находите приемлемый для себя вариант и покупаете «однушку». Возможно даже делаете в ней «евроремонт» и наконец, начинаете искать для нее жильцов.

Вот тут то, как правило, и начинаются проблемы. Оказывается что район, в котором вы купили квартиру, имеет плохую транспортную доступность и не развитую инфраструктуру. Из-за этого жильцы не задерживаются в вашей квартире более двух месяцев. В итоге получается, что две трети года эта квартира пустует, а вам остается только платить за коммуналку и проклинать тот день, когда вы решились на покупку рентной недвижимости.

Вы даже рассматриваете вариант избавиться от этой обузы, но тут, как назло, оказывается что сейчас на рынке спад и за те деньги, которые вы потратили на квартиру и ремонт продать ее нереально.

Нет, я не хочу вас напугать. Просто помните о том, что подобный сценарий наиболее вероятен. Особенно если вы абсолютный новичок в этой теме.

Достоинства

• Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных. Для большинства людей жилье – предмет первой необходимости. Актив может упасть в цене, но не может обесцениться полностью. В отличие, от тех же акций или
• В цена недвижимости растет
• Вложения в недвижимость это понятные «реальные инвестиции» (есть люди, для которых это очень важно).

Недостатки

• Высокий порог входа (цена однокомнатной квартиры в Москве стартует с 3 млн. рублей)
• Низкая ликвидность (процесс конвертации квадратных метров в наличные может занять от двух месяцев до нескольких лет)
• Интерес для инвестора представляет лишь недвижимость в крупных городах России или
• Дополнительные расходы на содержание (коммунальные платежи, ремонт и покупка мебели, налоги с дохода от сдачи в аренду)
• Необходимость активного управления (поиск арендаторов, решение текущих проблем, проверка состояния недвижимости). За рубежом управление можно передать специализированным компаниям, что приводит к дополнительным расходам
• Сравнительно низкая доходность. Сдача жилой недвижимости в Москве приносит инвестору около 5-6% годовых в рублях (за вычетом всех расходов)
• строительства (деньги уже вложены, а готового объекта нет) и физической порчи объекта (пожар, взрыв газа).

Способ №2: покупка фондов недвижимости

Конечно же, существуют альтернативные варианты. И в России, и за рубежом существуют фонды, специализирующиеся исключительно на инвестициях в недвижимость.

У нас это, как правило, закрытые . Например, ЗПИФН «Сбербанк – Жилая недвижимость 2» вкладывает средства вкладчиков в покупку прав по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов (на этапе получения разрешения на строительство) в Москве и ближнем Подмосковье. После ввода в эксплуатацию готовых домов квартиры продаются, а ПИФ фиксирует доход.

За рубежом фонды недвижимости называются REIT (Real Estate Investment Trust). REIT аккумулируют деньги вкладчиков, покупает на них недвижимое имущество и затем управляет им. Доходность фонда складывается из роста стоимости долей и платы от сдачи недвижимости в аренду. 90% полученного дохода REIT выплачивает пайщикам в виде дивидендов.

Еще удобней вкладываться не в , а в инструмент , который может даже объединять несколько таких фондов и при этом свободно котируется на бирже.

Именно ETF предлагает инвесторам максимальную диверсификацию вложений. Например, Vanguard REIT Index ETF инвестирует в индекс, включающий 110 акций инвестиционных трастов недвижимости США. А биржевой фонд SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF следует за индексом, куда входит 208 акций тех же трастов, но уже из 23 стран мира.

Достоинства

• Отсутствуют риски и расходы, связанные с управлением физической недвижимостью
• Многие фонды недвижимости выплачивают рентный доход
• Низкий порог входа (стоимость пая начинается со $100-$1000)
• Отличная диверсификация (деньги вкладываются не в один объект, а сразу в несколько)
• Ликвидность фондов гораздо выше, чем ликвидность физической недвижимости. Срок продажи пая открытого взаимного фонда составляет 3-4 дней (и мгновенно для ETF)
• Возможность для российского инвестора инвестировать в недвижимость за рубежом.

Недостатки

• Существует риск волатильности фонда (пай может как падать, так и расти в цене)
• Для инвестиций в зарубежные фонды необходимо хорошее знание английского языка и подтверждение легальности своего дохода.

Способ №3: покупка акций компании, которая владеет недвижимостью

Расцвет фондов и ETF привел к тому, что вариантов вложений в акции компаний недвижимости на рынке сейчас мало. Здесь инвестор вкладывает средства в акции одной компании, рассчитывая на рост ценной бумаги в будущем.

Например, в России можно приобрести обыкновенные акции «Группы компаний ПИК», торгуемые на Московской бирже. Цена одной акции на конец марта 2016-го составляла 253,2 рубля (номинал – 62,5 рубля). Купить акции компании можно через Saxo Bank, «УНИВЕР Капитал», Промсвязьбанк, и «Фридом Финанс».

«Группа компаний ПИК» — ведущий российский девелопер в сегменте жилой недвижимости (в основном, в Москве и МО). На рынке работает с 1994 года (строит и реализует жилье эконом-класса).

Достоинства

• Низкий порог входа
• Нет расходов, связанных с управлением физической недвижимостью

Недостатки

• Высокие риски
• Низкая ликвидность
• Плохая диверсификация

Какой из этих трех вариантов предпочесть — каждый должен решить для себя сам. А для того, чтобы выбор был более наглядным, в ближайшее время я подготовлю статью, в которой на конкретном примере рассчитаю и сравню доходность, которую могли бы дать каждый из этих вариантов.

Куда инвестируют россияне?

В 2016-м объем сделок российских инвесторов в зарубежную недвижимость упал на 9,6% по сравнению с предыдущим годом: $870 млн. по данным ЦБ. Замечу, что это минимальное значение за последние восемь лет.

Но итоги 2017 года показывают, что интерес россиян к «квадратным метрам» за рубежом потихоньку просыпается. Правда, сейчас мы больше ценим стабильность, а не доходность инвестиций.

По данным Аналитического центра портала Prian.ru спрос на квартиры и дома за границей уверенно восстанавливается. Недвижимость как объект инвестиций возвращает потерянные с начала кризиса позиции.

По итогам первого квартала 2017-го ТОП-20 популярных для покупки недвижимости стран выглядит так: Испания, Италия, Болгария, Греция, Германия, Чехия, Черногория, Франция, Финляндия, Кипр, США, Словения, Турция, Таиланд, Латвия, Великобритания, Доминиканская Республика, Хорватия, Швейцария и Португалия.

По сравнению с 2016-м в России вырос интерес к инвестициям в словенскую недвижимость, а также в тайскую и кипрскую. А вот спрос на Турцию, Португалию, США и Латвию, напротив, упал. Замечу, что популярный некогда Дубай в ТОП-20 сегодня даже не входит.

В конце прошлого года эксперты крупнейшего каталога зарубежной недвижимости Tranio провели серьезное исследование. Они изучили динамику цен на недвижимость в 26 городах Европы за последние восемь лет. И назвали самые перспективные регионы для инвестиций в жилую недвижимость в 2017 году.

Чтобы зарабатывать на квадратных метрах, не нужно знать 25 супер стратегий. Частные инвесторы практикуют всего два способа инвестировать в зарубежную недвижимость. Ниже рассмотрим перспективные варианты для каждого из них.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Вариант №1. «Купил – отремонтировал – продал подороже»

Такой тип инвестиций называется редевелопментом. Суть: купить , сделать в ней ремонт, подождать год-два и продать с наценкой. Еще один способ быстро заработать на росте цен — инвестировать в строительство жилой недвижимости на начальном этапе и перепродать актив после сдачи в эксплуатацию.

С чего начать? Выбрать рынки, которые находятся в фазе восстановления. Это города, страны или регионы, где цены недавно сильно упали, но уже начали уверенно расти.

Для краткосрочных инвестиций в 2017-м эксперты Tranio рекомендуют восемь европейских городов: Дублин, Мадрид, Братиславу, Софию, Барселону, Бухарест, Лиссабон и Варшаву.

Румыния

Как ни странно, самым перспективным рынком в 2017 году эксперты считают Бухарест. С 2008 по 2016-й цены на жилье здесь упали на 35,4%. А с 2014-го рынок начал активно восстанавливаться. В позапрошлом году продажи жилья в Румынии достигли максимума с 2007-го.

Почему стоит покупать?

Позитивная динамика поддерживается экономическим ростом в стране. В 2015-м ВВП Румынии вырос на 3,7% (это один из лучших показателей в Европе).

Испания

Среди международных инвесторов Бухарест – не самое любимое направление. Наиболее востребованными рынками, по оценкам Tranio, останутся Барселона и Мадрид.

С 2008-го цены на жилье в Мадриде упали на 23,3%. И начали расти лишь в 2015-м. К концу прошлого года средняя цена квадратного метра поднялась до 2900 евро.

В Барселоне рынок недвижимости «коснулся дна» в 2013 году. И в последние два года цены на жилье уверенно растут. В III квартале один квадратный метр барселонской недвижимости оценивался в 3 667 евро.

Почему стоит покупать?

В Испании отмечают высокий спрос на жилье на фоне растущей экономики, сокращения безработицы и низких ставок по ипотеке. Все это будет толкать цены на недвижимость вверх. Особенно в Барселоне и Мадриде.

Вариант №2. Недвижимость для сдачи в аренду

Долгосрочные вложения подразумевают инвестиции в стабильные рынки. Такую недвижимость можно сдавать в аренду и получать небольшой, зато гарантированный доход.

Результаты анализа Tranio показали, что с 2008 года цены на жилье не падали в Лондоне, Вене, Берлине, Люксембурге, Хельсинки и Стокгольме. Причем, в первых трех европейских столицах цены на жилье непрерывно росли с 2008 по 2016 год. Эксперты уверены, что недвижимость там будет дорожать вплоть до 2020 года.

Германия

После кризиса недвижимость в немецкой столице выросла почти в три раза — с 1 610 евро до 4 613 евро за кв.м. Причины высокого спроса на жилье в Германии: рост населения, дешевая ипотека (1%) и сокращение уровня безработицы. Объемы строительства не успевают удовлетворять потребность в квадратных метрах.

По оценкам аналитиков спрос на берлинскую недвижимость (особенно на первичном рынке) будет серьезно превышать предложение. А значит, цены и дальше будут расти.

Великобритания

За восемь лет цены на лондонскую недвижимость выросли на 84%!

Плюсы инвестиций в недвижимость Великобритании (средняя доходность от сдачи в аренду составляет около 8% годовых):

1. Безопасность (английское право – эталон надежности во всем мире)
2. Выгодный курс английского фунта
3. Гарантированная доходность в течение нескольких лет

Варианты выгодных инвестиций:

1. Апартаменты в студенческих общежитиях Лондона и других крупных городах Великобритании стоимостью от 50 тыс. фунтов стерлингов
2. Жилые резиденции в мегаполисах стоимостью от 75 тыс. фунтов стерлингов
3. Парковки в крупных городах стоимостью от 20 тыс. фунтов стерлингов

Австрия

По данным Австрийского национального банка жилье в Вене за восемь лет подорожало на 70,7%. Сейчас квадратный метр в столице Австрии стоит от 4 до 11 тысяч евро.

Как и в Германии, 80% жителей Вены привыкли снимать, а не покупать жилье. Поэтому международные инвесторы охотно вкладывают деньги в местную недвижимость для получения пассивного дохода.

В 2017-м году ипотечные ставки в Австрии, скорее всего, останутся низкими (около 3% годовых). А спрос на квадратные метры будет по-прежнему выше предложения.

Инвестиции в российскую недвижимость

Если совсем коротко, то в 2017 году эксперты не рекомендуют инвестировать в недвижимость в России. Даже «золотая» Москва не вошла в ТОП-30 европейских столиц, привлекательных для инвесторов из-за рубежа. В 2015-м году доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций составляла около 15%. К концу 2016-го эта цифра упала до 4%.

Что происходит на рынке российского жилья?

В последние месяцы цена на нефть подскочила выше $50 за баррель, а рубль серьезно укрепился. Однако ожидаемого всплеска спроса на квадратные метры не произошло. Скорее, наоборот, показатели нынешнего февраля оказались хуже прошлогодних.

Еще один тренд 2017 года: большая часть сделок на вторичном рынке Москвы сегодня совершается по обмену. Это когда новое жилье приобретается одновременно с продажей старого. Основной причиной аналитики считают снижение платежеспособного спроса населения.

Людей с «живыми деньгами» на руках становится все меньше даже в Москве. Для сравнения: в 2014-м доля альтернативных сделок на вторичном рынке жилья составляла 60-70%. В 2017-м она подскочила до 90%.

Платежеспособный спрос исчерпал себя уже к осени прошлого года – традиционной «золотой поре» для продавцов и риелторов. Покупатели не испугались ни отмены льготной ипотеки, ни прогнозируемого повышения цен на квартиры с 1 сентября, ни .

Не спасли от застоя на рынке и традиционные новогодние скидки. Зимой застройщики сбрасывали с начальной цены по 20-25%, хотя обычно дисконт не превышает 10%. К концу 2016-го квадратный метр в Москве подешевел на 5%: с 180 000 за кв.м до 170 000 за кв.м.

В долларовом эквиваленте цена осталась почти той же: около $2700 за кв.м. К слову, долларовые цены на столичную недвижимость опустились до уровня 2004 года. А ведь в предыдущие кризисы «квадрат в баксах» хотя бы частично отыгрывал ослабление рубля.

Эксперты отмечают еще одно отличие от прошлых кризисов. И в 1998-м, и в 2008-м рынок недвижимости достигал ценового дна за один-два года и восстанавливался за три-четыре. Сейчас же цены снижаются и спустя три года после начала кризиса. Многие эксперты прогнозируют дальнейшее сползание цен на 5-7% ежегодно вплоть до 2019 года.

«Чересчур много» не бывает «дорого»

Объем предложения на рынке московской первички в 2016-м вырос до исторических максимумов. Были побиты все рекорды по количеству введенного в эксплуатацию жилья. По данным «ИРН-Консалтинг» на начало 2017-го полный объем предложения по столичной первичке составил 7,5 млн. кв.м (Подмосковье + апартаменты в Москве + новостройки).

И предпосылок к снижению объемов строительства пока нет. Дело в том, что в 2012—2013 гг. закончилась ревизия инвестконтрактов. И девелоперы «захватили» кучу крупных площадок. По-хорошему, на фоне падения покупательского спроса объемы строительства нужно сокращать. Но работа над новыми проектами занимает несколько лет. И остановить запущенный процесс быстро не получится.

Произошло неизбежное затоваривание рынка. Один из верных признаков затоваривания: девелоперы не успевают распродавать квартиры в новых домах на стадии строительства. В результате уже в готовых новостройках есть свободные квартиры. Доля непроданного к моменту ввода в эксплуатацию жилья выросла с 20% до 30%.

Да, квартиры в новостройках по-прежнему дорожают к моменту ввода комплексов в эксплуатацию. Но если раньше они «набирали» по 30-50%, то сейчас разница между «котлованом» и «заезжай и живи» составляет всего 10-15%.

Эксперты в сфере недвижимости прогнозируют, что рынок жилья достигнет ценового «дна» лишь в 2018—2019 гг. Никаких предпосылок для роста цен в ближайшем будущем нет. Причем, стоимость жилья в новостройках будет падать быстрее, чем на вторичном рынке.

Кстати, на вторичке спросом пользуется «средняя» недвижимость: кирпичные дома типовой постройки и «сталинки». Другими словами, люди стараются найти недорогие, но более-менее качественные варианты.

Что будет дальше?

Я согласен с мнением руководителя компании «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко. В своем докладе на форуме «Недвижимость от лидеров» он высказал интересную мысль.

До 2014 года недвижимость в столице была безумно дорогой и перецененной. Ее могли купить лишь люди даже не со средним, а с высоким уровнем дохода. Состоятельные покупатели и формировали основной спрос на недвижимость. Рынок жилья был оторван от населения из-за небольших объемов предложения и заоблачных цен.

Сейчас же в Москве сложилась уникальная ситуация. Гигантские объемы строительства вынуждают застройщиков продавать жилье «простым смертным». Что возможно только при адекватных ценах на недвижимость любого класса.

Произошло насыщение рынка. И московские квартиры из предметов роскоши по чуть-чуть превращаются в обычные квадратные метры. Времена, когда по цене «трешки» в спальном районе Москвы можно было купить шикарный пентхауз в Софии или Варшаве, похоже, остались в прошлом. Если не навсегда, то точно — на ближайшие годы.

А что Вы думаете по поводу инвестиций в недвижимость: зарубежную и российскую? Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Продолжая тему вложения капитала в имущественные активы, хочу рассмотреть инструмент для инвестирования, стремительно набирающий популярность в последние годы – инвестиции в недвижимость за рубежом . Я уже писал, что представляет собой в целом, теперь подробнее остановлюсь на одном из видов этого способа вложения капитала, для того чтобы рассмотреть его основные преимущества и недостатки.

Итак, инвестиции в зарубежную недвижимость.

На сегодняшний людей все больше людей понимают, что активный заработок ни к чему хорошему не приведет, поэтому стремятся , создать капитал и вложить его в активы, приносящие пассивный доход. Одним из популярных инструментов для инвестирования выступают объекты недвижимости. Интерес к ним вызван, в первую очередь, тем, что это нечто осязаемое и ощутимое (в отличие от, например, ценных бумаг и вложений в инвестиционные фонды), то, что принадлежит владельцу, никуда от него не денется и не упадет в стоимости до нуля.

Инвестиции в недвижимость за рубежом стали популярны буквально в последнее десятилетие. Вложить капитал в дома и квартиры за границей сейчас предлагают многие риэлторские фирмы, и, конечно же, они акцентируют внимание на преимуществах инвестирования в зарубежную недвижимость, умалчивая при этом о недостатках. Я же попробую рассмотреть обе стороны медали.

Преимущества инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Стоимость недвижимости за границей во многих странах ниже, чем в крупных или курортных городах России и Украины, а качество и предполагаемый пассивный доход, который она может принести – наоборот, выше.

2. Купив недвижимость за рубежом, инвестор получает возможность использовать ее не только в целях пассивного заработка, но и в личных целях: например, отдыхать там или в будущем переехать жить в эту страну, уже имея там квартиру или дом.

3. Инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют диверсифицировать , распределяя личный капитал между активами разных государств, что повышает его устойчивость к рискам.

Недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом.

1. Достаточно сложная для неосведомленного человека процедура приобретения недвижимости, необходимость разбираться в законодательных аспектах другого государства. В связи с этим, многие инвесторы приобретают недвижимость за рубежом через посредников, или пользуясь услугами юристов, а это дополнительные расходы, зачастую – немалые. К тому же, никогда нельзя быть полностью уверенным в том, что посредники оформят вам сделку на 100% грамотно, и впоследствии не возникнут какие-то неприятные сюрпризы.

2. Дополнительные расходы, связанные с покупкой зарубежной недвижимости составляют, как правило, не менее 5-10% ее стоимости, а это довольно серьезные суммы. В частности – это налоги и сборы, которые придется заплатить в бюджет иностранного государства.

3. Полная зависимость от законодательной базы другой страны, которая в любой момент может поменяться. К примеру, доходы от операций с недвижимостью для нерезидентов могут обложить дополнительными налогами, что сделает сдачу в аренду или перепродажу купленной квартиры или дома попросту невыгодной.

4. Цены на недвижимость за рубежом могут не только расти, но и падать, а предсказать изменение цен, особенно – в долгосрочной перспективе всегда достаточно сложно, и точно это не сможет сделать никто. Тот же , новые волны которого все чаще вспыхивают то в одном, то в другом государстве, может спровоцировать падение цен на недвижимость, что принесет инвестору убытки.

5. Инвестиции в зарубежную недвижимость могут предполагать обязательное получение разрешения в государственных органах своей страны (например, в Украине – это индивидуальная лицензия НБУ на осуществление инвестиций за границу). А это может не только повлечь за собой дополнительные затраты, но и привлечет к вам внимание налоговых органов, что не сулит в себе ничего хорошего.

Рассмотрев основные преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом, как видите, недостатков я нашел немного больше. Однако это не означает, что вкладывать капитал в объекты недвижимости других стран не выгодно. Это лишь важный сигнал к тому, что инвестиции в зарубежную недвижимость включают в себя множество всевозможных нюансов и тонкостей, которые обязательно досконально изучить до того, как вы примите инвестиционное решение. Ведь речь идет о вложении немалой суммы, поэтому подойти к вопросу следует со всей ответственностью.

В недвижимость каких стран лучше инвестировать?

Итак, допустим, вас заинтересовало инвестирование в недвижимость за рубежом, тогда следующим важным вопросом будет выбор конкретной страны, в которой вы планируете приобрести квартиру или дом. Здесь, как и в любом способе вложения капитала тоже есть разные , поэтому все зависит от того, какие цели вы преследуете, и насколько готовы рисковать. Описывать отдельные страны со всеми нюансами, я думаю, пока не стоит, поэтому выделю основные направления инвестиций в зарубежную недвижимость , объединив государства в группы по определенным признакам.

1. Инвестиции в недвижимость развитых стран. Покупка недвижимости в Германии, Великобритании, Франции, США и других странах с высокоразвитой капиталистической экономикой на сегодняшний день привлекает, прежде всего, фактором надежности инвестиций. Ведь эти страны, даже несмотря на серьезные экономические проблемы, продолжают держать мировое лидерство и выступать эталоном стабильности на мировых рынках. С другой стороны, квартиры и дома в таких странах стоят достаточно дорого, и не каждому могут подойти по цене.

2. Инвестирование в недвижимость на мировых курортах. Такой вариант вложения капитала в жилье за границей тоже является достаточно дорогим, но, с другой стороны, и достаточного доходным. Прежде всего, такие объекты приобретаются с целью заработка на аренде. Ведь будет достаточно высоким, и в большинстве случаев даже круглогодичным, то есть, инвестор будет обеспечен стабильным источником поступления средств в личный бюджет.

3. Инвестиции в недвижимость развивающихся стран. Этот способ инвестирования в зарубежную недвижимость многие инвесторы считают достаточно перспективным: если темпы развития страны высоки (а во многих развивающихся странах они выше, чем в развитых), то и рост цен на жилье в таких странах потенциально может быть выше. Поэтому недвижимость в развивающихся странах чаще всего приобретают с целью дальнейшей перепродажи. Популярными объектами для наших инвесторов в последние годы выступает недвижимость в Турции, Чехии, Болгарии, Китае.

4. Инвестирование в недвижимость в странах с нестабильной экономической ситуацией. И, наконец, наиболее рисковый вариант инвестиций в недвижимость за рубежом – это покупка жилья в странах, остро переживающих период экономического и политического кризиса (Греция, Кипр, Египет и т.д.). Кризисные явления вызвали существенное падение цен на недвижимость в этих странах, поэтому многие инвесторы, несмотря на всю нестабильность ситуации, спешат вложить туда капитал, полагая, что сейчас они покупают объекты недвижимости по минимально возможной цене, а в дальнейшем, после преодоления кризиса, она существенно подорожает. То есть, основной целью инвестирования здесь также выступает перепродажа. Что ж, такая инвестиционная стратегия, несомненно, имеет свои преимущества, но и риски вложения капитала здесь достаточно высоки.

Каждый инвестор волен сам выбирать, в недвижимость какой страны вложить свой капитал. Конечно же, в идеале провести диверсификацию, инвестируя в недвижимость нескольких стран, но понятно, что это будет под силу единицам. Большинство инвесторов даже один объект зарубежной недвижимости “потянут” с трудом. Поэтому грамотно оценивайте все риски, начиная от досконального изучения законодательства страны в области операций с недвижимостью и налогообложения, изучения изменения цен на недвижимость в последние годы, заканчивая анализом стабильности экономической ситуации и прогнозами на ближайшее будущее.

Затраты при инвестировании в зарубежную недвижимость.

Инвестиции в недвижимость за рубежом всегда связаны с определенными затратами, которые могут быть весьма существенными. Выделю основные направления таких затрат.

– Затраты на получение лицензий и разрешений на покупку недвижимости за рубежом (при необходимости);

– Затраты на оплату юридических услуг по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости;

– Затраты на оплату налогов и пошлин при осуществлении сделки купли-продажи;

– Затраты на содержание приобретенной недвижимости в надлежащем виде, коммунальные платежи.

Как видите, инвестиции в зарубежную недвижимость включают в себя затраты не только до, но и после ее фактического приобретения.

Это была основная, вводная информация про инвестирование в зарубежную недвижимость.

Насколько интересен этот инструмент для инвестиций, какую именно недвижимость лучше покупать и на чем зарабатывать (на сдаче в аренду или перепродаже) – решать только вам. Главное помните, что хоть объекты недвижимости и являются одним из наиболее надежных инструментов для вложения капитала, множество дополнительных расходов, изменения в законодательстве и проблемы в экономике страны могут сделать недвижимость за рубежом не такой доходной, как хотелось бы, а иногда – и убыточной. Поэтому, инвестируя в зарубежную недвижимость, будьте бдительны!

В дальнейших публикациях на я еще буду касаться некоторых важных нюансов, связанных с инвестициями в недвижимость за рубежом и в своей стране, а также рассматривать многие другие способы вложения капитала и управления личными финансами. Оставайтесь с нами и следите за обновлениями!