Изменение расторжение и прекращение договора социального найма. Прекращение договора социального найма. Обращение в суд для прекращения договора социального найма

Согласно статье83 ЖКРФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:

· не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

· он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;

· систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

· использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

· при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора – расторжение договора;

· независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Согласно п.2 ст. 687 ГКРФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья688 ГКРФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п.3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 – 3 статьи 685 ГКРФ. Другие положения ГКРФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п.2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя – разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст.69, 70 ЖКРФ), временные жильцы (ч.3 ст. 80 ЖКРФ), поднаниматели (ч.4 ст. 79 ЖКРФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности.

В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В соответствии со статьей678 ГКРФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье288 ГКРФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой29 ГКРФ. Согласно статье452 ГКРФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30 дневный срок.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч.1 ст. 82 ЖКРФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Законодательство предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения:

· в соответствии со статьей686 ГКРФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

· в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя необходимы следующие условия:

· граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

· они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

· граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

· если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

· согласия наймодателя в этом случае не требуется.

Эти условия не распространяются на отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи нанимателя).

Замена нанимателя производится на основании:

· заявления дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

· согласия остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

· согласия наймодателя.

При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует статье686 ГКРФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма.

При заключении договора социального найма жилого помещения лицу предоставляется жилье, принадлежащее государственной или муниципальной собственности. Получить обозначенное жилое помещение имеют право следующие категории граждан: малоимущие семьи, работники государственных структур, военнослужащие. После того как договор социального найма недвижимого имущества был подписан обеими сторонами данных правоотношений, его в обязательном порядке требуется зарегистрировать в соответствующем государственном органе. Помимо этого, при оформлении представленного документа рекомендуется предусмотреть процедуру прекращения дальнейшего сотрудничества. Особое внимание необходимо уделить обстоятельствам, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

Согласно , гражданин имеет право инициировать процедуру досрочного расторжения договора социального найма жилого помещения, когда у него появляется данная необходимость. Однако важным уточнением является тот факт, что аннулирование соглашения возможно если родственники, которые проживают с нанимателем, согласны на расторжение контракта об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Причем, представленное согласие должно быть составлено в письменном виде. Согласие наймодателя необязательно.

О других нюансах аннулирования договора социального страхования жилого помещения возможно узнать, ознакомившись с текущей статьей. О том, на каких основаниях происходит расторжение представленного соглашения, а также какой порядок прекращения дальнейшего сотрудничества по инициативе каждого из участников данных правоотношений. Помимо этого статья содержит сведения о правилах составления мирного соглашения и искового заявления, которое оформляется для расторжения договора социального найма жилого помещения в суде.

Важно знать...

Основания для расторжения договора социального найма жилого помещения

Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения, зависят от того, кто из представителей данных договорных отношений является инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества. Нанимателю не требуется обозначать причину, на основании которой происходит процесс расторжения договора социального найма жилого помещения. Ему достаточно лишь оформить специальное заявление, в котором указать о желании аннулировать представленное соглашение и направить его уполномоченному лицу.

В свою очередь наймодателю, для инициирования процесса расторжения договора социального найма жилого помещения, требуется учитывать предписания российского законодательства. В содержании обозначены обстоятельства, на основании которых возможно аннулировать данное соглашение.

Законные основания для расторжения договора социального найма жилого помещения:

Если наниматель не оплачивает арендную плату или коммунальные услуги на протяжении полугода;
Недвижимому имуществу был нанесен существенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине лица, которое арендовало его;
Если наниматель неоднократно нарушает правила общественного порядка, а также ущемляет права и интересы лиц, которые живут по соседству;
Физическое лицо, взявшее в аренду данное жилое помещение, не использует его по назначению, которое обозначено в ранее заключенном договоре социального найма.

Также расторжение представленного документа возможно, если наниматель умрет или статус жилого помещения будет изменен. Осуществление капитального ремонта, который заключается в изменении площади жилья, сносе жилого помещения, изъятии дома из жилого фонда. Каждая из этих причин влечет за собой расторжение договора социального найма.

Когда невозможно расторжение договора социального найма жилого помещения?

При отсутствии оснований для расторжения, аннулирование договора социального найма жилья невозможно. Если физическое лицо, которое арендовало данное недвижимое имущество, исправно и своевременно оплачивает арендную плату, которая обозначена в содержании соглашения, а также обеспечивает сохранность жилого помещения и не нарушает общественный порядок, то наймодатель не имеет возможности инициировать процесс расторжения договора социального найма жилья в одностороннем порядке.

Требуется отметить, что не следует путать расторжение представленного соглашения от выселения.

Данное действие регламентируется и возможно в следующих случаях:

Дом, в котором находится данное жилое помещение, является аварийным и его сносят;
Если земельный участок, на котором находится дом, изымается для государственных или муниципальных нужд;
Если недвижимость была переведена из жилого фонда в нежилой;
Жилое помещение непригодно для дальнейшего проживания;
Если осуществляется капитальный ремонт, в результате чего жилая площадь будет существенно изменена;
Жилая площадь, которую лицо получило при заключении договора социального найма передается религиозной организации.

В представленных случаях осуществляется процедура расторжения договора социального найма жилья по причине выделения. В обозначенной ситуации нанимателю предоставляется аналогичное жилое помещение взамен на то, которые он утратил. Новая недвижимая собственность должна быть в том же районе, что и старое жилье. Однако допускается перевод в другую местность, но в данной ситуации в обязательном порядке следует получить согласие нанимателя.

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке

Инициировать процедуру расторжения договора социального найма жилого помещения в одностороннем порядке имеет право каждый из участников данных правоотношений.

Процесс прекращения действия договора социального найма жилья по инициативе наймодателя происходит согласно следующим этапам:

Для начала требуется определить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которого выступают органы государственной власти или местного самоуправления;
После того как причины были определены, наймодателю требуется соблюсти досудебный порядок решения данного разногласия — оформить специальное уведомление, в котором указать о желании прекратить дальнейшее сотрудничество с нанимателем по обоюдному согласию. Обращение в обязательном порядке должно быть письменно оформлено. Направляется оно посредством почтовых услуг, а именно заказным письмом с обратным уведомлением. Помимо этого наймодатель имеет право принести данное извещение лично в руки нанимателю. Однако в обозначенном случае существует важный нюанс. При предоставлении уведомления лично наймодателю требуется оформить два экземпляра извещений, по одному на каждого участника правоотношений. На обращении, которое остается у заявителя, наниматель должен оставить свою подпись, подтверждая факт принятия и ознакомления с документом;
Если ответчик согласен, то происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по обоюдному согласию участников данных договорных отношений. В представленном случае стороны сделки оговаривают все нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества, а после того как пришли к общему мнению, составляется специальное мирное соглашение, в котором указываются условия аннулирования контракта;
Если наниматель отказывается от расторжения договора социального найма жилья или игнорирует заявление, то наймодатель имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. Иск направляется в суде по месту регистрации нанимателя;
Также следует отметить, что помимо искового заявления, наймодателю требуется собрать пакет необходимой документации, при помощи которой он сможет доказать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора социального найма жилого помещения.

В представленной ситуации ключевую роль играют причины, на основании которых происходит процедура аннулирования соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления.

Основания для расторжения соглашения о социальном найме по инициативе нанимателя:

Если выделенное для аренды жилое помещение непригодно для дальнейшей эксплуатации. В представленном случае гражданина выселяют и предоставляют новое жилье;
Недвижимая собственность, переданная лицу по договору, используется не по назначению;
Если жилому помещению был нанесен определенный ущерб или оно было полностью разрушено по вине нанимателя;
Если права соседей были нарушены действиями лица, который заключил контракт об аренде жилья, принадлежащего к государственной или муниципальной собственности;
Наниматель неоднократно нарушает срок, предоставленный для выплаты арендного платежа;
Если не оплачиваются коммунальные услуги.

При долгосрочном найме социального жилья учитывается полугодовой срок, в течение которого наниматель не вносил платежи. В случае оформления договора на краткосрочный период времени расторжение соглашения последует после неуплаты средств в течение двух раз подряд.

Помимо расторжения договора представленным способом, возможно прекратить дальнейшее сотрудничество и по инициативе нанимателя. Делается это по упрощенной схеме. Для аннулирования соглашения о социальном найме жилого помещения, нанимателю требуется оформить специальное заявление, в котором указать о своем желании инициировать процесс расторжения договора и направить его наймодателю.

Уведомление направляется другому участнику правоотношений при помощи заказного письма с обратным извещением либо передается лично в руки. Если инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения выберет второй вариант предоставления обращения, то ему требуется оформить два экземпляра данного документа, для каждой из сторон сделки. Одно из уведомлений остается у заявителя, на котором в обязательном порядке должен расписаться получатель, подтверждая тот факт, что он получил документ и ознакомился с ним.

По причине того, что нормы законодательства Российской Федерации не содержат типовой формы указанного обращения, оно составляется в свободном формате с использованием делового стиля изложения информации.

Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

Личные и контактные данные участников данных правоотношений;
Полное название - «Уведомление о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
Обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения документа;
Требование инициатора;
Дата, после наступления которой контракт станет недействительным;
В завершении указывается дата оформления документа, а также ставится подпись заявителя.

Если наниматель по договору социального найма является не единственным жильцом квартиры, требуется учесть мнения остальных членов семьи. Они также должны дать согласие на расторжение соглашения.

Представленное соглашение аннулируется в двух случаях — если у нанимателя появляется собственное жилье или когда ему необходимо переехать в другое место. Во второй ситуации гражданин заключает новый договор социального найма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма по соглашению сторон

Самым легким способом прекратить дальнейшее сотрудничество в представленном случае является заключение между участниками правоотношений специального мирного соглашения. Нормы законодательства Российской Федерации не содержат установленного порядка действий при аннулировании контракта соответствующим способом. Для того чтобы избежать дальнейших претензий перед тем как подписать обозначенный документ, нанимателю и наймодателю следует оговорить все нюансы расторжения договора социального найма жилого помещения.

Для расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления, сторонам сделки требуется оформить специальное соглашение. После того как участники данных договорных отношений подпишут обозначенный документ, договор социального найма жилого помещения становится недействительным. Соглашение о прекращении действия контракта, заключенного между нанимателем и наймодателем, представляет собой документ, в содержании которого указываются сведения о намерениях сторон сделки прекратить дальнейшие взаимоотношения касательно определенного документа.

Мирное соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения в обязательном порядке должно содержать следующие данные:

Для начала требуется прописать личные и контактные данные участников данных договорных отношений. Информация о нанимателе и наймодателе указывается согласно той, которая обозначена в договоре социального найма жилого помещения, а именно: Фамилия, имя и отчество, а также контактные данные обо всех представителях правоотношений;
Регистрационный номер оформляемого соглашения;
Полное название составляемого документа: «Соглашение о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
После необходимо указать реквизиты документа, который наниматель и наймодатель желают расторгнуть. Требуется прописать дату и место оформления, а также идентификационный номер и полное название;
Далее следует указать дату, при наступлении которой прекращается действие расторгаемого документа. В представленной ситуации рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда наниматель и наймодатель подпишут соглашение …»;
Если участники данных правоотношений выполнили, возложенные на них контрактом, обязательства, и у них не осталось взаимных претензий, то данный факт в обязательном порядке указывается при оформлении соглашения. Если наниматель и наймодатель не урегулировали все вопросы, касающиеся расторжения договора социального найма жилья, то данный факт также требуется прописать. Помимо этого необходимо обозначить порядок и сроки разрешения разногласия;
Далее следует прописать количество оформленных экземпляров соглашения;
В завершении требуется обозначить место и дату оформления акта, а также участники данных правоотношений должны поставить свои подписи.

Представленный выше образец соглашения оформлен согласно требованиям законодательства Российской Федерации. Содержание представленного акта может отличаться. Это зависит от особенностей сделки. Перед тем как приступить к составлению соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения, рекомендуется ознакомиться с типовой формой и добавить необходимую информацию, если это требуется.

Помимо этого, рекомендуется оформить акт приема — передачи. Обозначенный документ необходим для того, чтобы зафиксировать факт передачи жилья, а также то, в каком оно состоянии является на момент передачи. Помимо этого в содержании передаточного документа прописываются сведения о том, что у нанимателя и наймодателя отсутствуют претензии друг к другу.

Расторжение договора социального найма жилого помещения через суд

Зачастую, инициатором расторжения договора социального найма жилого помещения через суд является наймодатель. Для того чтобы инициировать процесс прекращения дальнейшего сотрудничества посредством направления искового заявления в судебную инстанцию, заявителю требуется соблюсти определенный порядок действий.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения через суд:

Для начала наймодатель должен найти обстоятельства, на основании которых возможно инициировать процесс аннулирования контракта об аренде жилья, принадлежащего государственной или муниципальной собственности;
После истцу требуется собрать документы, которые могут подтвердить данные основания;
Далее наймодателю требуется оформить специальное уведомление, которое направляется другому участнику сделки. В извещении требуется указать о желании инициировать процесс расторжения соглашения об аренде недвижимости, собственником которой выступают органы государственной власти или местного самоуправления. Помимо этого требуется указать о необходимости погасить долги по арендной плате или возместить нанесенный ущерб, если такие имеются;
После того как оповещение было оформлено, его требуется направить ответчику. Делается это посредством заказного письма с обратным уведомлением. Также наймодатель имеет право принести обращение лично в руки нанимателю. Для этого истцу следует заблаговременно составить два экземпляра данного документа, один из которых предоставляется ответчику, а другой остается у заявителя. Однако на экземпляре наймодателя в обязательном порядке должен поставить подпись наниматель, подтверждая факт принятия и ознакомления с актом;
Если ответчик отказывает истцу в расторжении представленного контракта, то наймодатель имеет право направиться в суд с исковым заявлением;
Суд принимает иск инициатора аннулирования договора к рассмотрению, если соблюден досудебный порядок урегулирования разногласия и данный факт подтвержден при помощи соответствующего документа. Отказ нанимателя должен быть оформлен в письменном виде;
После назначается слушание, а после судом принимается решение.

Направить в судебную инстанцию иск необходимо со следующим пакетом документов:

Паспорт заявителя или другой документ, который сможет подтвердить его личность;
Акт, свидетельствующий о том, что лицо обладает правом собственности на данное жилье;
Договор социального найма жилого помещения, который инициатор желает расторгнуть;
Документы, доказывающие обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование контракта;
Акт, свидетельствующий о том, что досудебная процедура была соблюдена наймодателем;
Квитанция, доказывающая, что истец оплатил государственную пошлину.

Исковое заявление

Общие требования гласят, что исковое заявление в обязательном порядке составляется в письменном виде. Однако на сегодняшний день существует возможность оформить иск не только в письменном, но и в печатном виде. Текст документа должен содержать только достоверную информацию, в противном случае исковое заявление не будет принято судом. Помимо иска инициатор расторжения договора социального найма жилого помещения должен предоставить документы, свидетельствующие о том, что основания для аннулирования документа достоверны. В противном случае иск также не будет принят судом. Оформляется исковое заявление в нескольких экземплярах — каждому участнику сделки по одному.

Иск о расторжении договора социального найма жилого помещения должен содержать следующие данные:

Полное наименование судебной инстанции, в которую направляется иск;
Личные и контактные данные нанимателя и наймодателя;
Полное название оформляемого акта: «Исковое заявление о расторжении договора социального найма жилого помещения »;
Обстоятельства, на основании которых происходит аннулирование документа;
Требования наймодателя;
Список приложенных к иску документов;
В завершении прописывается место и дата составления искового заявления, а также ставится подпись заявителя.

Исковое заявление направляется в районный суд по месту регистрации нанимателя. В определенных случаях государственная пошлина не уплачивается. Возможно это, если истцом выступают органы местного самоуправления.

Последствия расторжения договора социального найма жилого помещения

Правовым последствием аннулирования любого контракта является прекращение установленных данным соглашением прав и обязательств.

Правовыми последствиями при расторжении договора социального найма жилого помещения:

Наниматель должен вернуть жилье;
Если лицо, арендующее недвижимость, имеет долги по арендной плате или по коммунальным услугам, то он должен возместить все задолженности.

При аннулировании представленного документа путем заключения сторонами сделки специального мирного соглашения, права и обязанности участников данных правоотношений прекращаются по обоюдному согласию. Если прекращение дальнейшего сотрудничества происходит по решению судебного решения, что необходимо учитывать и принудительное выселение.

На основании постановления судебной инстанции, наймодатель получает право требовать от нанимателя выселения из жилого помещения после расторжения договора социального найма. Возможно и принудительное применение соответствующих мер. Делается это при помощи правоохранительных органов или судебных приставов.

Несмотря на сходные понятия, под словами «расторжение» и «прекращение» договора все же скрываются разные процессы. ЖК РФ включает лишь 2 причины прекращения соглашения соцнайма:

смерть нанимателя, который проживает в одиночку;
уничтожение квартиры в физическом плане.

Во всех иных случаях данный договор расторгается: либо их обоюдным соглашением, либо одной из сторон.

Расторжение договора социального найма в судебном порядке

Итак, расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя возможно лишь в судебном порядке. Также наниматели могут расторгнуть соглашение по своей инициативе, сообщив об этом наймодателя за 30 дней. Предупреждение нужно представить в письменной форме.

Основания прекращения или расторжения договора социального найма, по которым соглашение расторгается по инициативе нанимателя, не ограничиваются законодательством. Перечень оснований для прекращения действия договора по инициативе наймодателя, упомянутый в ст. 83 ЖК РФ, представлен исчерпывающим.

Прекращение договора соцнайма жилого помещения по требованию наймодателя имеет место в суде в случае:

неоплата нанимателем за жилое помещение и (либо) коммунальные услуги более полугода;
повреждения или разрушения жилого помещения нанимателем либо иными гражданами, за действия которых он отвечает;
постоянного нарушения законных интересов соседей, что не дает возможности совместного проживания на одной жилплощади;
применения жилплощади не по назначению.

К тому же в особых случаях соглашение может не расторгаться, а прекращаться в связи со смертью квартиросъемщика либо при разрушении жилья.

Важно! Если в вопросе с муниципальным помещением арендаторы имеют гарантии и законные права, при частном найме условия прекращения договора оговариваются в основном в пользу собственника.

Как расторгнуть договор социального найма жилого помещения

Прекращение договора соцнайма, выселение из жилья, если этого требует собственник, возможно в судебном порядке. Все осуществляется на основании решения суда, которое уже вступило в силу. Для его получения владелец жилого помещения, в данной ситуации муниципалитет, обращается в судебные органы.

Обратите внимание! Жилищный спор, включая выселение граждан из социального жилья, подсуден районным судам. Из них необходимо выбрать тот, который располагается в месте нахождения социального жилья, а затем обратиться в него с иском.

Форма заявления будет следующей:

информация о суде, в который адресован иск, об ответчике и истце;
описание неправомерных действий нанимателя и доказательная база этого;
в мотивировочной части необходимо отметить, какие именно статьи жилищного права нарушают наниматели своим поведением, а также факты их отказа прекратить это;
просьба признать у ответчика (ответчиков) отсутствие оснований проживания в квартире, которая получена им по соглашению соцнайма.

Кроме того, к заявлению требуется приложить всю документацию, перечисленную в нем.

Также потребуются следующие бумаги:

подлинник соглашения соцнайма;
техпаспорт жилья;
доверенность представителя муниципалитета;
информация о регистрации нанимателей (форма 9);
копия требования к нанимателю об устранении правонарушений;
квитанция об оплате госпошлины;
сведения о квартире, которая будет предоставлена взамен;
прочие документы, доказывающие позицию истца.

Для правильного составления искового заявления лучше обратиться к профессиональному юристу.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

§11.9. Расторжение и прекращение договора социального найма

Согласно статье 83 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

Он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;

Систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

Использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

При наличии волеизъявления стороны (сторон) договора - расторжение договора;

Независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Невнесение нанимателем платы - нарушение, влекущее расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев. Письмом Госстроя России от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13 "О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ" обращается внимание на сложившуюся судебную практику по делам о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев:

"Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного. Суды в основном правильно применяют действующее законодательство, однако в практике возникают некоторые вопросы.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

На рассматриваемый договор распространяется также действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об Основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями), в соответствии с п. 6 ст. 15 которого, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики". Вместе с тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческой или социальной) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор новой нормы права.

Поскольку п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики" связывает возможность расторжения договора жилищного найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным требованиям. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики", в иске должно быть отказано. По некоторым делам суды г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцом не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики. Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой площади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом от 12 января 1995 г. "О ветеранах" (Федеральным законом от 2 января 2000 г. принята новая редакция этого закона).

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли. Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т. и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении. Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение условий договора социального найма не вносит квартплату и оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шести месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пени) на 1 мая 1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении на основании ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики", суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом материальном положении (пятеро несовершеннолетних детей, совершеннолетняя дочь учится, не работает, муж Т. с февраля 1998 г. уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчица Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании ч. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев для погашения задолженности.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли. Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя требование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учитывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока позволяет учитывать материальное положение ответчика, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений.

Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики, которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образовавшуюся задолженность, после чего по ряду дел производство было прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как сумма задолженности была погашена. По некоторым из изученных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно условиям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым соглашениям исполнены.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием, крайне редки. Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за период свыше шести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области имел место случай повторного обращения наймодателя с иском о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строительства и торговли на момент образования задолженности, на предупреждение суда о возможности выселения задолженность за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свыше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое помещение соответствует техническим и санитарным требованиям. На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ, ст. 15 Закона Российской Федерации "Об Основах федеральной жилищной политики" суд удовлетворил иск.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ГПК РФ. Изучение практики показало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко".

Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ).

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Санитарно-эпидемиологические нормы установлены Госкомсанэпиднадзором, в частности, Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 "Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 36).

Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.566-96 "Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 40), Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.583-96 "Инфразвук на рабочих местах, в жилых и общественных помещениях и на территории жилой застройки" (утв. постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31 октября 1996 г. N 52).

Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В статье 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно статье 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.